A quali condizioni è possibile usucapire le parti comuni del condominio?

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In tema di condominio di edifici, il condomino che pretenda di vantare l’appartenenza esclusiva di un bene indicato nell’art. 1117 c.c., deve fornire la prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario consistente in un negozio o nell’usucapione (Cass. 19 ottobre 1998 n°10334).

Secondo Cass. 27 luglio 2009 n.17462 in tema di compossesso il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, sufficiente a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all’esercizio del possesso “ad usucapionem”.

È invece necessario, ai fini dell’usucapione, manifestare il dominio esclusivo sulla “res” da parte dell’interessato attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui.

Detta prova, a carico di  chi invoca l’avvenuta usucapione del bene, è quanto mai difficile da fornire.

Al riguardo non sono sufficienti: – il godimento esclusivo dei beni in questione; – atti familiarmente tollerati dagli altri; – atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l’erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune; – atti di gestione consentiti al singolo partecipante; – lo svolgimento di lavori su tali immobili (come nel caso in cui il condomino abbia fatto eseguire lavori di ristrutturazione e di riparazione probabilmente a proprie spese su uno degli immobili per cui è causa; – o lo stesso, dopo un incendio, abbia provveduto a far eseguire sulla parte di immobile da lui abitato lavori di rifacimento dell’impianto idraulico, presentando domanda in Comune per ottenere l’autorizzazione necessaria per tali opere); non potendo rappresentare i comportamenti sopradescritti una situazione oggettivamente incompatibile con il possesso altrui  (cfr. sul punto, a titolo esemplificativo, Cass. 20 settembre 2007 n°19478; Cass. 15 giugno 2001 n°8152; Cass. 18 febbraio 1999 n°1367)

In altri termini: nel caso in cui il potere di fatto sulla cosa venga esercitato con la tolleranza altrui, esso non vale a costituire possesso ad usucapionem delle parti comuni (Cass. 11 maggio 2005 n. 16841),  sempre che si accerti la condiscendenza del dominus (in questo caso il condominio) derivante, ad esempio, da rapporti di cortesia o buon vicinato, e la consapevolezza, da parte del beneficiario, che il godimento può essere fatto cessare in qualsiasi momento con un atto di proibizione da parte del proprietario.

Tuttavia non può esserci mera tolleranza in presenza di situazioni di godimento della cosa altrui che incidano in maniera rilevante sulla stessa come la costruzione e l’utilizzazione di opere stabili.

E’ poi necessario distinguere fra possesso e custodia, dato che quest’ultima, essendo sostanzialmente una condotta di detenzione qualificata, non porta all’usucapione.

Si precisa, ad ogni buon fine, che l’usucapione non ha luogo, se la durata del tempo prevista dall’ordinamento, è stata sospesa o interrotta.

A norma dell’ art. 2943 c.c. la prescrizione viene dunque interrotta dalla notificazione dell’atto con il quale si inizia un giudizio, sia questo di cognizione ovvero conservativo oppure esecutivo, e anche nel caso in cui la domanda venga proposta nel corso di un giudizio già attivato.

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