1126 c.c. – ripartizione delle spese nel caso di infiltrazioni provenienti da terrazzo a livello – Cass. 27 giugno 2011 n.14196

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La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14196 del 27 giugno 2011, ha confermato l’estensibilità della disciplina dettata dall’art.1126 c.c., in tema di ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione dei lastrici ad uso esclusivo, altresì alle c.d. terrazze a livello di proprietà esclusiva di un condomino.

Lastrici Solari e Terrazze a livello

È opportuno preliminarmente individuare le caratteristiche comuni e le differenze esistenti tra lastrici solari e terrazze. I primi, allo stesso modo dei tetti e delle terrazzi, svolgono una funzione di copertura. A differenza dei tetti tuttavia, tale funzione non è esclusiva, essendo gli stessi praticabili ed accessibili. Secondo l’art. 1117 c.c., inoltre, i lastrici solari rientrano a pieno titolo tra le parti comuni del condominio, con funzione preminente di copertura del fabbricato condominiale.

Le terrazze c.d. a livello invece si caratterizzano per una maggiore fruibilità. Esse sono delle superfici scoperte, delle proiezioni all’aperto dell’appartamento, tali da aumentarne espansione e comodità. Esse sono escluse dal novero dei beni di proprietà comune dell’edificio (cfr. sent Cass. n°8394 del 18 agosto 1990) in quanto esercitano, accanto alla comune funzione di copertura e coibentazione, altresì quella di calpestio e di affaccio dell’appartamento a livello verso l’esterno.

La controversia

Il proprietario di un appartamento sottostante il terrazzo a livello di proprietà esclusiva della condomina proprietaria altresì dell’appartamento soprastante, adiva in giudizio quest’ultima al fine di farla condannare al pagamento delle spese necessarie per eliminare le cause del fenomeno infiltrativo proveniente dalla suddetta terrazza e al risarcimento dei danni cagionati da dette infiltrazioni al suo appartamento. La convenuta costituendosi in giudizio affermava la necessità di ripartire tali spese, ai sensi dell’art.1126, tra i proprietari degli appartamenti sottostanti, in quanto questi ultimo godevano della funzione di copertura svolta dalla terrazza, pur essendo la stessa di sua proprietà esclusiva, e a tal fine chiedeva l’autorizzazione alla chiamata in causa del terzo. Il Condominio, a sua volta costituendosi, eccepiva la carenza di legittimazione passiva in quanto i danni lamentati dall’attore erano stati causati, a suo avviso, dalla cattiva esecuzione di lavori straordinari effettuati dalla convenuta, il tutto senza preventiva autorizzazione da parte dello stesso condominio.

Il Tribunale accoglieva la domanda attrice, condannando la convenuta tanto ai lavori necessari per eliminare le cause del fenomeno infiltrativo quanto al risarcimento del danno. Parte convenuta non demordeva ed adiva la CdA, la quale, ribaltando la decisione, ascriveva la responsabilità dei danni esclusivamente in capo al condominio e ripartiva le spese tra i condomini in applicazione di quanto disposto dall’art. 1126 c.c..

Giunta in Cassazione, la pronunzia della CdA viene confermata. In particolare la Corte:

• ha ritenuto pienamente applicabile la disciplina stabilita ex art. 1126 c.c. per i lastrici solari anche alle terrazze a livello di proprietà esclusiva, stante la comune funzione di copertura;
• ha ritenuto non provato che i lavori eseguiti sulla terrazza avessero reso inidonea l’originaria impermeabilizzazione della terrazza stessa;
• ha negato una responsabilità del proprietario del terrazzo ex art. 2051 c.c., non potendosi applicare al presente caso la disciplina dell’esonero della responsabilità del custode;

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