Cass. civ. Sez. III^, Sentenza del 20 maggio 2015, n°10261: L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è dovuta anche in caso di mancato pagamento da parte del conduttore di talune mensilità ex art. 1591 c.c. dopo la naturale scadenza del contratto

[:it]La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza 20 maggio 2015, n°10261, ha accolto il ricorso presentato dalla conduttrice di un locale commerciale avverso una sentenza con cui la Corte d’Appello di Bologna aveva negato il suo diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale per non aver corrisposto alcuni canoni successivamente alla scadenza naturale del contratto di locazione, sull’erroneo presupposto che quest’ultimo si fosse tacitamente rinnovato dopo la scadenza, in conseguenza del protrarsi della detenzione dell’immobile successivamente al termine fissato per il rilascio in sede di convalida.

Gli ermellini censurano l’argomentazione in diritto posta alla base della decisione dei giudici bolognesi, fornendo una diversa interpretazione e applicazione degli articoli 1951 e 1597 c.c., sulla base del seguente ordine di motivi:

• affinché vi sia rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell’art. 1597 c.c. è necessaria “la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di manifestazione di volontà contraria da parte del locatore”.
• a ciò consegue che, successivamente alla comunicazione formale di disdetta da parte del locatore, il “mancato rilascio dei locali nel periodo successivo al termine fissato in sede di convalida, non comporta la rinnovazione tout court del contratto”, bensì “l’instaurazione tra le parti di un regime di occupazione derivato ma distinto dal rapporto contrattuale”, da cui origina l’obbligo del conduttore di versare il corrispettivo  ex art. 1591 c.c. per l’occupazione dell’immobile;
• il “fatto del conduttore”, impeditivo del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale – di cui all’art. 34 della legge n°392/78 – è unicamente quel comportamento posto “in relazione causale negativa esclusivamente con la cessazione del rapporto contrattuale” di talché non può all’uopo darsi rilievo al comportamento tenuto dal conduttore nella successiva fase occupativa, ancorché costituito dal mancato pagamento di alcune mensilità ex art. 1591 c.c.;

La Corte pertanto cassa la sentenza della Corte d’Appello e, pronunciandosi nel merito, conclude ritenendo che “…[A]tteso pertanto che l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale muove (oltre che dalla natura dell’attività esercitata dal conduttore nei locali) dal presupposto obiettivo (pacifico in causa) rappresentato dalla cessazione del rapporto di locazione non dovuta a fatto del conduttore, e che essa non può dirsi esclusa, ex art.34 cit., per effetto del mancato pagamento da parte di questi di talune mensilità ex art.1591 cc nel corso della fase “occupativa” successiva alla cessazione del contratto, non poteva la corte territoriale negare il diritto di Sira a tale indennità”.[:]