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In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per la risoluzione del contratto, contesti che il locatore abbia sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuata una corretta ripartizione, è onere del locatore stesso, ai sensi dell’art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto.Così si sono espressi i giudici della sesta sezione civile del Tribunale di Roma nella sentenza 2914/2010 spiegando, inoltre che detti fatti non si esauriscono nell’avere indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. I. 12.87, n. 8938).
Trattandosi poi di immobile compreso in uno stabile condominiale, la prova dell’ammontare del credito, di regola, va data mediante la produzione dei consuntivi di spesa e delle relative tabelle di riparto predisposte dall’amministratore ed approvate dall’assemblea. Si è al riguardo chiarito che il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 L. 27 luglio 1978, n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini (Cass. 4.6.98, n. 5485).
E, una volta prodotta tele documentazione il meccanismo di riparto dell’onere probatorio si modifica, giacché il conduttore deve effettuare specifiche contestazioni. Difatti, in tema di locazione di immobili urbani, di fronte alla richiesta del locatore relativa al pagamento degli oneri accessori sulla base di estratti conti condominiali, la contestazione del conduttore non può fondarsi sulla generica impugnazione dell’ammontare delle spese, dovendosi invece basare su specifiche deduzioni concernenti l’entità delle singole partite conteggiate a carico di ciascuno (Cass. 15.1.82, n. 246; Cass. 4.6.98, n. 5485).
Cassazione Civile, Sezione III, 9 marzo 2010, n. 5666 sul punto chiarisce:
– nell’ipotesi di locatore – che sia unico proprietario dell’intero edificio e abbia la gestione delle spese per la fornitura dei servizi accessori a favore delle singole unita’ abitative locate, il termine prescrizionale del diritto al rimborso degli oneri accessori posti a carico dei conduttori, decorre dalla chiusura della gestione secondo la cadenza in cui questa in concreto si svolge;
– nella diversa ipotesi di unico proprietario e locatore delle singole unità immobiliari che compongono l’edificio, la data della decorrenza della prescrizione biennale del diritto al rimborso degli oneri accessori posti (per legge o per contratto) a carico dei conduttori, deve essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell’ambito del rapporto di locazione, e non può tenersi conto delle eventuali norme che dispongano l’approvazione dei consuntivi in epoca successiva a quella di chiusura della gestione annuale, le quali non sono idonee ad incidere sul rapporto privatistico di locazione dal quale nasce il credito per gli oneri accessori (Cass. 7184/2003).
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