Cass. 27 settembre 2016 n. 18987 – Il canone di locazione va pagato anche se l’appartamento è parzialmente inidoneo all’uso convenuto?
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Ricorda la terza sezione della Corte di Cassazione, con sentenza 27 settembre 2016 n. 18987 che «al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (da ultimo, cfr. Cass. sez. VI, 26/01/2015, n. 1317)».
Il conduttore di un immobile ad uso commerciale veniva chiamato in causa dal proprietario affinché fosse dichiarata l’intervenuta risoluzione contrattuale per inadempimento consistente nel mancato pagamento di alcuni canoni di locazione.
Il conduttore opponeva, in sua difesa, che l’immobile aveva vizi tali da non essere considerato in tutto o almeno in parte idoneo all’uso convenuto e come tale doveva considerarsi legittima la sospensione del pagamento del canone
Il giudice del merito ritenevano quindi infondate le eccezioni del conduttore, condannandolo anche al risarcimento del danno.
Inutile il ricorso in Cassazione,
Per il Giudice di legittimità deve ritenersi quindi illegittima la condotta del locatore che non paghi o riduca il pagamento del canone di locazione a fronte di difetti dell’immobile preso in locazione tali da non diminuire in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito.
A tal fine rappresenta elemento di prova della idoneità all’uso, il fatto stesso che il conduttore abbia continuato ad utilizzare l’immobile nonostante il mancato pagamento dei canoni. Ciò a maggior ragione quando il contratto contenga elementi utili a far considerare gli eventuali difetti manifestatisi nel corso della sua esecuzione come noti e quindi non occulti
In tali condizioni, pertanto, il suddetto conduttore è da considerarsi moroso e come tale deve ritenersi legittima la richiesta di risoluzione contrattuale avanzata dal proprietario per inadempimento della controparte.
Si noti bene: il conduttore avrebbe potuto cercare di risolvere la questione con il proprietario in via stragiudiziale, in sede di mediazione, o, comunque, rivolgendo le domande di riduzione del canone e risarcimento danni all’autorità giudiziaria.
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