Cass. 13 dicembre 2016 n. 25503 – è nullo il contratto di locazione non registrato ai sensi dell’art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004 n. 311

[:it]L’art. 1, comma 346, L. 30/12/2004, n. 311, stabilisce che “i contratti di locazione (…) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

La lettera della legge non consente dubbi sul precetto che esprime, ovvero che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo.

E ciò, ad avviso della sentenza 13 dicembre 2016, n. 25503 della Corte di Cassazione, non solo per l’insuperabile argomento letterale, ma anche alla luce dell’autorevole lettura che della norma in esame ha dato la Corte costituzionale con la sentenza 5 dicembre 2007, n. 420, ove si afferma che la norma in esame ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.

Dal mancato rilievo della nullità del contratto da parte della Corte di Appello, afferma ancora la sentenza, sono scaturiti i seguenti ulteriori errori di diritto da parte del giudice del merito:

1) l’avere ritenuto applicabile al caso di specie l’art. 1458 c.c., norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dell’illecito extracontrattuale), ovvero da quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale;

2) l’avere equiparato l’obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l’obbligo di indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità dell’immobile, scaturente dalla legge e pari all’impoverimento subito.

Ad avviso della Corte, invece, la prestazione compiuta in esecuzione d’ un contratto nullo costituisce indebito oggettivo, disciplinato dall’art. 2033 c.c.

L’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. E’ quanto si legge nella sentenza n. 25503 del 13 dicembre 2016.

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