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La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14196 del 27 giugno 2011, ha confermato l’estensibilità della disciplina dettata dall’art.1126 c.c., in tema di ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione dei lastrici ad uso esclusivo, altresì alle c.d. terrazze a livello di proprietà esclusiva di un condomino.

Lastrici Solari e Terrazze a livello

È opportuno preliminarmente individuare le caratteristiche comuni e le differenze esistenti tra lastrici solari e terrazze. I primi, allo stesso modo dei tetti e delle terrazzi, svolgono una funzione di copertura. A differenza dei tetti tuttavia, tale funzione non è esclusiva, essendo gli stessi praticabili ed accessibili. Secondo l’art. 1117 c.c., inoltre, i lastrici solari rientrano a pieno titolo tra le parti comuni del condominio, con funzione preminente di copertura del fabbricato condominiale.

Le terrazze c.d. a livello invece si caratterizzano per una maggiore fruibilità. Esse sono delle superfici scoperte, delle proiezioni all’aperto dell’appartamento, tali da aumentarne espansione e comodità. Esse sono escluse dal novero dei beni di proprietà comune dell’edificio (cfr. sent Cass. n°8394 del 18 agosto 1990) in quanto esercitano, accanto alla comune funzione di copertura e coibentazione, altresì quella di calpestio e di affaccio dell’appartamento a livello verso l’esterno.

La controversia

Il proprietario di un appartamento sottostante il terrazzo a livello di proprietà esclusiva della condomina proprietaria altresì dell’appartamento soprastante, adiva in giudizio quest’ultima al fine di farla condannare al pagamento delle spese necessarie per eliminare le cause del fenomeno infiltrativo proveniente dalla suddetta terrazza e al risarcimento dei danni cagionati da dette infiltrazioni al suo appartamento. La convenuta costituendosi in giudizio affermava la necessità di ripartire tali spese, ai sensi dell’art.1126, tra i proprietari degli appartamenti sottostanti, in quanto questi ultimo godevano della funzione di copertura svolta dalla terrazza, pur essendo la stessa di sua proprietà esclusiva, e a tal fine chiedeva l’autorizzazione alla chiamata in causa del terzo. Il Condominio, a sua volta costituendosi, eccepiva la carenza di legittimazione passiva in quanto i danni lamentati dall’attore erano stati causati, a suo avviso, dalla cattiva esecuzione di lavori straordinari effettuati dalla convenuta, il tutto senza preventiva autorizzazione da parte dello stesso condominio.

Il Tribunale accoglieva la domanda attrice, condannando la convenuta tanto ai lavori necessari per eliminare le cause del fenomeno infiltrativo quanto al risarcimento del danno. Parte convenuta non demordeva ed adiva la CdA, la quale, ribaltando la decisione, ascriveva la responsabilità dei danni esclusivamente in capo al condominio e ripartiva le spese tra i condomini in applicazione di quanto disposto dall’art. 1126 c.c..

Giunta in Cassazione, la pronunzia della CdA viene confermata. In particolare la Corte:

• ha ritenuto pienamente applicabile la disciplina stabilita ex art. 1126 c.c. per i lastrici solari anche alle terrazze a livello di proprietà esclusiva, stante la comune funzione di copertura;
• ha ritenuto non provato che i lavori eseguiti sulla terrazza avessero reso inidonea l’originaria impermeabilizzazione della terrazza stessa;
• ha negato una responsabilità del proprietario del terrazzo ex art. 2051 c.c., non potendosi applicare al presente caso la disciplina dell’esonero della responsabilità del custode;

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La disputa riguarda la rottura dell’impianto idrico, unico per più condomini, ed la conseguente ripartizione di spesa per le opportune riparazioni.

In questo caso la Cassazione, con sentenza 9 giugno 2010 n. 13883 ha ritenuto applicabile  alla fattispecie l’art. 1117 c.c., n. 3, secondo cui gli impianti per l’acqua devono presumersi di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

In conseguenza di ciò, posto che la rottura si era verificata in un preciso punto nelle tubazioni afferenti a singoli edifici, la comunione non operava più e la spesa per il consumo abnorme conseguente non poteva essere ripartita tra tutti i partecipi del supercondominio.

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[:it]Ancora una volta la Corte di Cassazione, con sentenza  22 settembre 2009, n. 20409 ha ribadito che in tema di possesso, l’utilizzazione, da parte dei condomini di uno stabile, di un’area condominiale ai fini di parcheggio, non è tutelabile con l’azione di reintegrazione del possesso di servitù, nei confronti di colui che l’abbia recintata nella asserita qualità di proprietario. Per l’esperimento dell’azione di reintegrazione occorre infatti un possesso qualsiasi, anche se illegittimo e abusivo, purché avente i caratteri esteriori di un diritto reale, laddove il parcheggio dell’auto non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ossia la “realità”, in quanto la comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come un’utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari. E ciò in quanto il nostro sistema giuridico non prevede la facoltà, per i privati, di costituire servitù meramente personali(cosiddette “servitù irregolari”), intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo finitimo, bensì del singolo proprietario di quest’ultimo, si che siffatta convenzione negoziale, del tutto inidonea alla costituzione del diritto reale limitato di servitù, va inquadrata nell’ambito del diritto d’uso, ovvero nello schema del contratto di locazione o dei contratti affini, quali l’affitto o il comodato. In entrambi i casi, il diritto trasferito, attesane la natura personale ed il carattere obbligatorio, non può ritenersi ipso facto trasmissibile, in assenza di una ulteriore, apposita convenzione stipulata dall’avente diritto con il nuovo proprietario del bene “asservito”.[:]