Clausole limitatrici nei regolamenti condominiali: opponibilità ai terzi acquirenti e distinzione tra attività ricettive e locazioni brevi

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Il vertiginoso aumento, specie nelle grandi città, di immobili destinati ad affitti brevi e delle strutture ricettive extralberghiere ha inevitabilmente determinato lo speculare aumento del contenzioso condominiale, specie attorno all’interpretazione, liceità e opponibilità delle c.d. clausole limitative della destinazione d’uso delle proprietà esclusive. La questione coinvolge snodi fondamentali: la natura giuridica delle limitazioni, la loro opponibilità ai successivi acquirenti e il confine tra locazione abitativa, affittacamere, bed and breakfast e locazione turistica breve.

La natura giuridica: servitù atipiche reciproche

La giurisprudenza di legittimità ha consolidato l’inquadramento di queste clausole come servitù atipiche reciproche. Con la sentenza n. 15341 del 2025, la Cassazione ha ribadito che «le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini».

Tale qualificazione comporta l‘applicazione della disciplina delle servitù anche sul piano della pubblicità immobiliare. Come osservato anche dalla Corte d’Appello di Milano con sentenza n°1049 del 2020, queste clausole «incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, va[nn]o ricondotte alla categoria delle servitù atipiche».

L’opponibilità ai terzi acquirenti

Ai fini dell’opponibilità ai terzi non basta il richiamo generico.

Come chiarito da Cassazione n. 15341 del 2025 «la giurisprudenza che dà rilievo al “richiamo” in contratto del regolamento condominiale […] postula che tale richiamo avvenga mediante relatio perfecta, attuata mediante la riproduzione della specifica clausola all’interno dell’atto di acquisto della porzione individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso».

Nello stesso senso, la CdA Milano n. 1049 del 2020 ha precisato che solo ove il regolamento non sia stato richiamato con adesione nell’atto di acquisto, «affinché possano essere utilmente opposte le clausole limitative ai nuovi titolari del bene, occorre indicare le stesse in un’apposita nota distinta […] non essendo sufficiente la trascrizione dell’intero regolamento».

In termini pratici: per chi assiste un acquirente, il controllo del titolo di provenienza deve andare oltre la clausola di stile che richiama il regolamento — pressoché onnipresente negli atti notarili — per accertare se le specifiche limitazioni siano state trascritte con nota distinta o, in mancanza, riprodotte puntualmente nel contratto.

Attività vietate e attività lecite: il confine mobile

Il secondo versante del contenzioso attiene all’interpretazione delle clausole. Il principio cardine, ripetutamente affermato dalla Cassazione, è che «i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze» (Cass. n. 9564 del 1997; Cass. n. 19229 del 2014), rifuggendo da interpretazioni estensive.

A titolo esemplificativo, il Tribunale di Milano, con la nota sentenza n. 11275 del 2018 ha escluso ad esempio, che il divieto presente nel regolamento ad «alberghi, pensioni e locande» possa estendersi alla locazione turistica breve dell’intero appartamento — senza servizi accessori quali cambio biancheria, pulizia giornaliera o somministrazione di pasti — integrando la violazione, poiché le attività espressamente vietate «presuppon[gono] tutte […] la fornitura di servizi aggiuntivi di tipo alberghiero», e l’espressione «e simili» non consente di estendere il divieto.

O ancora, se il regolamento vieta «affittacamere» o «camere ammobiliate», la Cassazione n. 109 del 2016 ha affermato che «ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile — in contrapposto all’uso abitativo — a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast». Tuttavia, l’elemento discretivo rimane la prestazione di servizi personali. Il Tribunale di Milano, a titolo esemplificativo, con sentenza n. 1947 del 2018 ha escluso la violazione del divieto di «tenere locande o pensioni» in un caso di sublocazione di stanze proprio perché, come chiarito da Cass. n. 22665 del 2010, mancavano la pulizia e il cambio della biancheria, servizi necessari per distinguere l’affittacamere dalla locazione.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 4158 del 2024, ha invece accolto la domanda condominiale in presenza di un divieto specifico di «destinare gli appartamenti ad affittacamere ammobiliate», ritenendolo «chiaro» e opponibile in quanto il regolamento trascritto «vincola tutti i successivi acquirenti […] venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca».

Se il regolamento prescrive solo la destinazione a «civile abitazione», la CdA Milano (sent. n. 93 del 2021) ha ritenuto che le locazioni turistiche fino a trenta giorni «non si distinguono dunque dalle ordinarie locazioni […], connotandosi solo per la loro durata transitoria». In senso contrario, il Tribunale di Roma (sent. n. 510 del 2018) ha operato una distinzione tra locanda e bed and breakfast basata sulla consistenza dei servizi offerti, concludendo che «tale distinzione qualitativa e quantitativa impedisce l’applicazione estensiva del divieto regolamentare».

Clausole di autorizzazione preventiva alla locazione

Un ulteriore profilo critico riguarda le clausole che subordinano la locazione all’autorizzazione del consiglio di condominio. La Suprema Corte, con ordinanza n. 7484 del 2019, ha chiarito che il consiglio ha «unicamente funzioni consultive e di controllo» e «non può esautorare l’assemblea dalle sue competenze inderogabili, giacché la maggioranza espressa dal più ristretto collegio è comunque cosa diversa dalla maggioranza effettiva dei partecipanti». Una clausola attributiva di poteri autorizzatori al consiglio si pone in tensione con l’art. 1138 c.c., che vieta al regolamento di menomare i diritti dei condomini.

Conclusioni

Per il condominio che intenda far rispettare i divieti, è essenziale verificare la catena delle trascrizioni; per l’acquirente, esaminare il titolo oltre le clausole di stile; per entrambi, interpretare il regolamento senza forzature estensive. Come ha statuito la Cassazione n. 15341 del 2025, la dichiarazione di acquistare «con inerenti servitù attive e passive» e di «essere a conoscenza dei vincoli locatizi» non è idonea a delimitare il bene oggetto del trasferimento. E, come osservato dalla C.d.A. Milano con sentenza n. 1049 del 2020, il meccanismo di trascrizione delle servitù reciproche è «molto laborioso», rendendo frequente il caso in cui le clausole, pur esistenti, non siano state rese opponibili nei successivi passaggi di proprietà: circostanza che, ove provata, può risultare decisiva.

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Intelligenza Artificiale e Giustizia: cosa cambia con l’entrata in vigore della legge n°132 del 2025

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Con la legge n°132/2025 recante “Disposizioni e deleghe al Governo in materia di intelligenza artificiale” l’Italia è diventata il primo dei Paesi UE ad adottare una normativa organica sull’utilizzo dell’I.A., nel solco di quanto già previsto dal  Regolamento UE 2024/1689 del 13 giugno 2024.

La legge n°132/2025, che entrerà in vigore il prossimo 10 ottobre 2025,  introduce inter alia una disciplina sull’utilizzo dell’I.A. da parte di professionisti e dell’autorità giudiziaria con regole specifiche destinate a cambiare il modo di lavorare dei professionisti della Giustizia e non solo.

I.A. e avvocato

In particolare, per quanto attiene le professioni intellettuali, l’art. 13, rubricato “Disposizioni in materia di professionisti intellettuali”:

  • prescrive al comma 1 il ruolo di supporto che l’I.A. deve avere, mai sostitutivo della figura del legale;
  • introduce al comma 2 un obbligo di informazione verso i clienti circa l’utilizzo dell’I.A. con linguaggio “chiaro, semplice ed esaustivo”.

Di qui la necessità/opportunità per l’avvocato:

  • di inserire nei conferimenti d’incarico clausole informative sull’uso dell’IA[1] e/o far sottoscrivere, unitamente all’informativa privacy, un’ulteriore informativa sull’uso dell’intelligenza artificiale (cliccare di seguito per un modello);
  • di informare puntualmente il cliente circa l’utilizzo dell’I.A. nella redazione e/o revisione delle bozze di atti, piuttosto che nell’attività di ricerca giurisprudenziale o ancora nell’analisi della documentazione;
  • di controllo e revisione di qualsiasi “risultato” dato dall’I.A., che, si ricorda è lungi dall’essere infallibile (anzi oggi è elevato il rischio di inesattezze anche gravi, le c.d. allucinazioni);
  • di revisione delle procedure interne allo studio.

I.A. e ordini professionali

E proprio al fine di garantire un utilizzo consapevole e responsabile dell’I.A. che la legge n°132/2025 ha onerato gli ordini professionali di organizzare percorsi obbligatori di alfabetizzazione sull’uso dell’I.A.

 

I.A. e attività giudiziaria

L’art. 15 individua stringenti limiti all’utilizzo dell’I.A. nell’attività giudiziaria, tutelando il ruolo decisionale e “umano” del giudice, prevedendo e chiarendo:

  • al comma 1° che debba essere riservata al magistrato “ogni decisione sull’interpretazione e sull’applicazione della legge, sulla valutazione dei fatti e delle prove e sull’adozione dei provvedimenti” l’utilizzo unicamente per
  • al comma 2° un utilizzo limitato all’organizzazione dei servizi relativi alla giustizia, alla semplificazione del lavoro giudiziario e ad attività amministrative accessorie.

[1] Nelle premesse del conferimento d’incarico il professionista potrà dare atto che il cliente sia stato stato informato, ai sensi dell’art. L. n°132/2025 nonché del regolamento UE 2024/1689 del 13 giugno 2025, che, nell’espletamento del proprio incarico l’avvocato potrà utilizzare l’intelligenza artificiale per lattività strumentali e di supporto all’attività professionale;

 

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Revocatoria dell’atto anteriore al sorgere del credito: non è sufficiente la sola consapevolezza del pregiudizio

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Con la recente sentenza n°1898/2025, comunicata il 27 gennaio 2025, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, hanno composto un annoso contrasto relativo alla portata da attribuirsi alla “dolosa preordinazione” richiesta dall’art. 2901, comma 1 c.c. per la revocatoria di un atto di disposizione avente data anteriore al sorgere del credito (nella specie un assegno circolare emesso pochi giorni prima dell’alienazione di 5 immobili).

Secondo una parte della giurisprudenza, la “dolosa preordinazione” richiederebbe unicamente che il debitore abbia posto in essere l’atto nella consapevolezza di pregiudicare le ragioni dei creditori, mentre, ad avviso di coloro che sostengono la tesi restrittiva, sarebbe necessario l’animus nocendi, ovvero la volontà di pregiudicare la soddisfazione del credito.

Gli Ermellini aderiscono a detta interpretazione restrittiva della norma:

  • in considerazione del significato letterale delle espressioni utilizzate nell’art. 2901, primo comma, cod. civ., già sufficiente “ad evidenziare l’intento del legislatore di subordinare l’accoglimento della revocatoria a presupposti soggettivi diversi, a seconda che la stessa abbia ad oggetto un atto posto in essere in epoca anteriore o successiva al sorgere del credito allegato a sostegno della domanda: mentre il verbo “conoscere” significa avere notizia o cognizione di una cosa o del suo modo di essere, per averne fatto direttamente o indirettamente esperienza o per averla appresa da altri, il sostantivo “preordinazione” fa riferimento alla predisposizione di un mezzo in funzione del raggiungimento di un risultato. La seconda espressione implica pertanto una finalizzazione teleologica della condotta del debitore, il cui disvalore trova una particolare sottolineatura nell’aggiunta dell’aggettivo “dolosa”, che allude al carattere fraudolento o quanto meno intenzionale dell’azione, indirizzata ad impedire od ostacolare l’azione esecutiva del creditore o comunque il soddisfacimento del credito; tale finalizzazione è del tutto assente nella prima espressione, che fa invece riferimento alla mera coscienza del pregiudizio che l’atto oggettivamente arreca o può arrecare alle ragioni dei creditori, per la riduzione della garanzia patrimoniale che ne consegue, indipendentemente dalle finalità concretamente perseguite dal debitore attraverso il compimento dello stesso”;
  • enunciando il seguente condivisibile principio di diritto: “In tema di azione revocatoria, quando l’atto di disposizione è anteriore al sorgere del credito, ad integrare la “dolosa preordinazione” richiesta dallo art. 2901, primo comma, cod. civ. non è sufficiente la mera consapevolezza, da parte del debitore, del pregiudizio che l’atto arreca alle ragioni dei creditori (c.d. dolo generico), ma è necessario che l’atto sia stato posto in essere dal debitore in funzione del sorgere dell’obbligazione, al fine d’impedire o rendere più difficile l’azione esecutiva o comunque di pregiudicare il soddisfacimento del credito, attraverso una modificazione della consistenza o della composizione del proprio patrimonio (c.d. dolo specifico), e che, trattandosi di atto a titolo oneroso, il terzo fosse a conoscenza dell’intento specificamente perseguito dal debitore rispetto al debito futuro”.
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Limiti motivazionali al potere discrezionale del Giudice di disporre CTU contabile nei giudizi di divorzio

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Come noto, ai sensi dell’art. 473-bis. 2 c.p.c., introdotto a seguito della c.d. Riforma Cartabia, i coniugi hanno l’obbligo di “…presentare all’udienza di comparizione avanti al Presidente del Tribunale la dichiarazione personale dei redditi e ogni documentazione relativa ai loro redditi e al loro patrimonio personale e comune, con la precisazione che, in caso di contestazioni il Tribunale dispone indagini sui redditi, sui patrimoni e sull’effettivo tenore di vita, valendosi se del caso, anche della polizia tributaria”.

La Suprema Corte di Cassazione, sez. I^ civile, con ordinanza n°30537 del 27 novembre 2024, ritorna sui limiti al potere discrezionale concesso al giudice di disporre e/o integrare (o meno) indagini contabili sui redditi dei coniugi, ricordando che la scelta sia censurabile in punto di motivazione:

  • “…ove non venga attivato a fronte di richiesta fondata su fatti concreti e circostanziati, di cui non sia spiegata l’irrilevanza ai fini della decisione (cfr. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 21603 del 20/09/2013)”;
  • “…nel caso in cui le indagini siano state effettuate, ma a fronte di contestazioni circostanziate sull’esito e la completezza delle stesse venga richiesto al giudice di discostarsi dall’elaborato peritale o di effettuare delle integrazioni”.

In particolare, quanto all’eventuale richiesta di rinnovazione della CTU:

  • la stessa è ammissibile anche in appello “…ove si contestino le valutazioni tecniche del consulente fatte proprie dal giudice di primo grado, poiché non viene chiesta l’ammissione di un nuovo mezzo di prova”;
  • qualora il Giudice neghi la richiesta di rinnovazione, lo stesso, pur non essendo tenuto a darne motivazione, che ben può essere implicita, “…è tenuto a rispondere alle censure tecnico-valutative mosse dall’appellante avverso le valutazioni di ugual natura contenute nella sentenza impugnata, sicché l’omesso espresso rigetto dell’istanza di rinnovazione non integra un vizio di omessa pronuncia ai sensi dell’art. 112 c.p.c., ma, eventualmente, un vizio di motivazione in ordine alle ragioni addotte per rigettare le censure tecniche alla sentenza impugnata (Cass, Sez. 2, Ordinanza n. 26709 del 24/11/2020; Cass., Sez. 6-2, Ordinanza n. 5339 del 18/03/2015)”.

Medesimo discorso valgasi in merito al potere discrezionale del giudice di accogliere o meno istanze di riconvocazione del consulente d’ufficio per chiarimenti o per un supplemento di consulenza “…senza che l’eventuale provvedimento negativo possa essere censurato in sede di legittimità deducendo la carenza di motivazione espressa al riguardo, quando dal complesso delle ragioni svolte in sentenza, in base ad elementi di convincimento tratti dalle risultanze probatorie già acquisite e valutate con un giudizio immune da vizi logici e giuridici, risulti l’irrilevanza o la superfluità dell’indagine richiesta, non sussistendo la necessità, ai fini della completezza della motivazione, che il giudice dia conto delle contrarie motivazioni dei consulenti di fiducia che, anche se non espressamente confutate, si hanno per disattese perché incompatibili con le argomentazioni poste a base della motivazione (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 21525 del 20/08/2019; Cass., Sez. 6 – L, Ordinanza n. 2103 del 24/01/2019)”.

Ritornando sull’obbligo di motivazione, gli Ermellini chiariscono da ultimo che “…il principio per cui il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico esaurisce l’obbligo della motivazione con l’indicazione delle fonti del suo convincimento – non dovendo necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili – non trova applicazione allorquando le censure all’elaborato peritale si rivelino non solo puntuali e specifiche, ma evidenziano anche la totale assenza di giustificazioni delle conclusioni dell’elaborato (nella specie, oggetto di una prima stesura e di un postumo immotivato ripensamento a opera del consulente d’ufficio, oggetto di critiche anche nel merito), ipotesi nella quale la sentenza di appello, che ometta di motivare l’adesione acritica alle predette conclusioni, si rivela a sua volta nulla (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 15804 del 06/06/2024)”. In altri termini, qualora siano state avanzate critiche specifiche e circostanziate alle risultanze della CTU “…il giudice del merito, per non incorrere nel vizio di motivazione è tenuto a spiegare in maniera puntuale e dettagliata le ragioni della propria adesione all’una o all’altra conclusione (Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 15147 del 11/06/2018)”.

A ciò consegue pertanto che “…l’omessa valutazione da parte del giudice di merito dei rilievi tecnici mossi alla CTU è deducibile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., se la motivazione, pur aderendo alle conclusioni rassegnate dal consulente d’ufficio, omette qualsivoglia menzione delle osservazioni a quelle svolte, non consentendo di comprendere il percorso logico-giuridico che ha portato alla decisione (Cass., Sez. L, Ordinanza n. 9925 del 12/04/2024)”.

Cliccare qui per il testo del provvedimento

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MINICAR – vietato parcheggiare nello spazio riservato a cicli e motocicli

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La Suprema Corte di Cassazione, con ordinanza n°3432 del 3 febbraio 2023, ha chiarito che le c.d. minicar non sono assimilabili a ciclomotori e, pertanto, non possono sostare negli spazi destinati alla sosta dei veicoli a due ruote.

La vicenda in esame trae origine dall’impugnazione di un verbale con cui era stata contestata la violazione dell’art. 7, commi 1 e 14, del C.d.S. a seguito della sosta di una minicar negli spazi riservati a cicli e motocicli.

La sanzione viene impugnata, senza successo sino in Cassazione dai proprietari del veicolo, “forti” di innumerevoli pronunce con cui il Giudice di Pace di Roma aveva accolto analoghe loro opposizioni, ritenendo le minicar equiparabili ai motocicli e, pertanto, legittimate a sostare negli spazi ad essi riservati.

Di diverso avviso gli Ermellini, che respingono il ricorso osservando che “…correttamente, la sentenza di appello ha sufficientemente motivato nel ritenere, conformemente alla decisione di primo grado, che, nella fattispecie, non poteva trovare applicazione – in relazione al tipo di veicolo in questione, un microcar a quattro ruote – la disciplina di cui all’art. 52 c.d.s., con la conseguente legittimità del verbale di accertamento opposto, con cui era stata rilevata la violazione del divieto di sosta in uno spazio riservato esclusivamente a cicli e motocicli (e non anche a motoveicoli, nei quali si ricomprende il citato microcar, per come evincibile dalla previsione di cui al successivo art. 53, lett. h, c.d.s. e dalla stessa annotazione della tipologia del mezzo risultante dalla carta di circolazione)”.

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Permesso di paternità anche se la madre è casalinga

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Il Consiglio di Stato è stato recentemente chiamato ad interpretare la portata dell’art. 40, comma 1, lett. c) del d.lgs. n°151 del 26 marzo 2001, chiarendo se il riconoscimento di periodi di riposo al padre lavoratore dipendente di un figlio di minore di anni uno, di cui al precedente art. 39, debba intendersi limitato al solo caso espressamente previsto “in cui la madre non sia lavoratrice dipendente”, ovvero estendersi a “qualsiasi categoria di lavoratrice non dipendente, e quindi anche alla ‘casalinga’, ovvero solo alla lavoratrice autonoma o libero professionista, posizione che comporta diritto a trattamenti economici di maternità a carico dell’Inps o di altro ente previdenziale” e se “in caso di risposta affermativa, se il diritto del padre a fruire dei riposi giornalieri previsti dall’articolo 40 del d.lgs. n. 151 del 2011 abbia portata generale, ovvero sia subordinata alla prova che la madre ‘casalinga’, considerata alla stregua della lavoratrice non dipendente, sia impegnata in attività che la distolgano dalla cura del neonato, ovvero affetta da “infermità”, seppure temporanee e/o non gravi”.

La Corte, in sessione plenaria, con sentenza n°17/2022, depositata il 28 dicembre 2022, ripercorre i previgenti e contrastanti orientamenti giurisprudenziali e, operando un condivisibile “bilanciamento tra diritti’, connessi alla genitorialità ed al economico sacrificio imposto al datore di lavoro” enuncia il seguente condivisibile principio di diritto: “L’articolo 40, comma 1, lett. c), del decreto legislativo 26 marzo 2001, n. 151, laddove prevede che i periodi di riposo di cui al precedente articolo 39, sono riconosciuti al padre lavoratore dipendente del minore di anni uno, “nel caso in cui la madre non sia lavoratrice dipendente”, intende riferirsi a qualsiasi categoria di lavoratrici non dipendenti, e quindi anche alla donna che svolge attività lavorativa in ambito familiare, senza che sia necessario, a tal fine, che ella sia impegnata in attività che la distolgono dalla cura del neonato, ovvero sia affetta da infermità”.

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