Il vertiginoso aumento, specie nelle grandi città, di immobili destinati ad affitti brevi e delle strutture ricettive extralberghiere ha inevitabilmente determinato lo speculare aumento del contenzioso condominiale, specie attorno all’interpretazione, liceità e opponibilità delle c.d. clausole limitative della destinazione d’uso delle proprietà esclusive. La questione coinvolge snodi fondamentali: la natura giuridica delle limitazioni, la loro opponibilità ai successivi acquirenti e il confine tra locazione abitativa, affittacamere, bed and breakfast e locazione turistica breve.

La natura giuridica: servitù atipiche reciproche

La giurisprudenza di legittimità ha consolidato l’inquadramento di queste clausole come servitù atipiche reciproche. Con la sentenza n. 15341 del 2025, la Cassazione ha ribadito che «le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini».

Tale qualificazione comporta l‘applicazione della disciplina delle servitù anche sul piano della pubblicità immobiliare. Come osservato anche dalla Corte d’Appello di Milano con sentenza n°1049 del 2020, queste clausole «incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, va[nn]o ricondotte alla categoria delle servitù atipiche».

L’opponibilità ai terzi acquirenti

Ai fini dell’opponibilità ai terzi non basta il richiamo generico.

Come chiarito da Cassazione n. 15341 del 2025 «la giurisprudenza che dà rilievo al “richiamo” in contratto del regolamento condominiale […] postula che tale richiamo avvenga mediante relatio perfecta, attuata mediante la riproduzione della specifica clausola all’interno dell’atto di acquisto della porzione individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso».

Nello stesso senso, la CdA Milano n. 1049 del 2020 ha precisato che solo ove il regolamento non sia stato richiamato con adesione nell’atto di acquisto, «affinché possano essere utilmente opposte le clausole limitative ai nuovi titolari del bene, occorre indicare le stesse in un’apposita nota distinta […] non essendo sufficiente la trascrizione dell’intero regolamento».

In termini pratici: per chi assiste un acquirente, il controllo del titolo di provenienza deve andare oltre la clausola di stile che richiama il regolamento — pressoché onnipresente negli atti notarili — per accertare se le specifiche limitazioni siano state trascritte con nota distinta o, in mancanza, riprodotte puntualmente nel contratto.

Attività vietate e attività lecite: il confine mobile

Il secondo versante del contenzioso attiene all’interpretazione delle clausole. Il principio cardine, ripetutamente affermato dalla Cassazione, è che «i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze» (Cass. n. 9564 del 1997; Cass. n. 19229 del 2014), rifuggendo da interpretazioni estensive.

A titolo esemplificativo, il Tribunale di Milano, con la nota sentenza n. 11275 del 2018 ha escluso ad esempio, che il divieto presente nel regolamento ad «alberghi, pensioni e locande» possa estendersi alla locazione turistica breve dell’intero appartamento — senza servizi accessori quali cambio biancheria, pulizia giornaliera o somministrazione di pasti — integrando la violazione, poiché le attività espressamente vietate «presuppon[gono] tutte […] la fornitura di servizi aggiuntivi di tipo alberghiero», e l’espressione «e simili» non consente di estendere il divieto.

O ancora, se il regolamento vieta «affittacamere» o «camere ammobiliate», la Cassazione n. 109 del 2016 ha affermato che «ontologicamente l’attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile — in contrapposto all’uso abitativo — a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast». Tuttavia, l’elemento discretivo rimane la prestazione di servizi personali. Il Tribunale di Milano, a titolo esemplificativo, con sentenza n. 1947 del 2018 ha escluso la violazione del divieto di «tenere locande o pensioni» in un caso di sublocazione di stanze proprio perché, come chiarito da Cass. n. 22665 del 2010, mancavano la pulizia e il cambio della biancheria, servizi necessari per distinguere l’affittacamere dalla locazione.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 4158 del 2024, ha invece accolto la domanda condominiale in presenza di un divieto specifico di «destinare gli appartamenti ad affittacamere ammobiliate», ritenendolo «chiaro» e opponibile in quanto il regolamento trascritto «vincola tutti i successivi acquirenti […] venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca».

Se il regolamento prescrive solo la destinazione a «civile abitazione», la CdA Milano (sent. n. 93 del 2021) ha ritenuto che le locazioni turistiche fino a trenta giorni «non si distinguono dunque dalle ordinarie locazioni […], connotandosi solo per la loro durata transitoria». In senso contrario, il Tribunale di Roma (sent. n. 510 del 2018) ha operato una distinzione tra locanda e bed and breakfast basata sulla consistenza dei servizi offerti, concludendo che «tale distinzione qualitativa e quantitativa impedisce l’applicazione estensiva del divieto regolamentare».

Clausole di autorizzazione preventiva alla locazione

Un ulteriore profilo critico riguarda le clausole che subordinano la locazione all’autorizzazione del consiglio di condominio. La Suprema Corte, con ordinanza n. 7484 del 2019, ha chiarito che il consiglio ha «unicamente funzioni consultive e di controllo» e «non può esautorare l’assemblea dalle sue competenze inderogabili, giacché la maggioranza espressa dal più ristretto collegio è comunque cosa diversa dalla maggioranza effettiva dei partecipanti». Una clausola attributiva di poteri autorizzatori al consiglio si pone in tensione con l’art. 1138 c.c., che vieta al regolamento di menomare i diritti dei condomini.

Conclusioni

Per il condominio che intenda far rispettare i divieti, è essenziale verificare la catena delle trascrizioni; per l’acquirente, esaminare il titolo oltre le clausole di stile; per entrambi, interpretare il regolamento senza forzature estensive. Come ha statuito la Cassazione n. 15341 del 2025, la dichiarazione di acquistare «con inerenti servitù attive e passive» e di «essere a conoscenza dei vincoli locatizi» non è idonea a delimitare il bene oggetto del trasferimento. E, come osservato dalla C.d.A. Milano con sentenza n. 1049 del 2020, il meccanismo di trascrizione delle servitù reciproche è «molto laborioso», rendendo frequente il caso in cui le clausole, pur esistenti, non siano state rese opponibili nei successivi passaggi di proprietà: circostanza che, ove provata, può risultare decisiva.