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Afferma la terza Sezione della Corte di Cassazione, con ordinanza 13 giugno 2017 n. 14625, che, in tema di sfratto per morosità alla cui convalida l’intimato si sia opposto, qualora il giudice erroneamente, anziché adottare i provvedimenti di cui agli artt. 665 e 667 c.p.c., emetta ordinanza di convalida, questa assume natura decisoria e contenuto sostanziale di sentenza e l’impugnazione deve essere proposta con l’appello. Con tale atto l’intimato può chiedere di essere rimesso nei termini per espletare l’attività difensiva che non gli è stata consentita in primo grado, fermo restando che il giudice d’appello deciderà la controversia nel merito, giacché l’omissione del mutamento di rito non integra alcuna delle ipotesi tassativamente previste dagli artt. 343 e 354 c.p.c. per la rimessione della causa al primo giudice
Il caso in esame: un locatore intimava sfratto per morosità da un locale, da lui concesso in locazione per uso diverso ad una conduttrice, la quale a sua volta aveva ceduto l’azienda e con essa il contratto di locazione ad un altro conduttore. Quest’ultimo si era reso moroso nel pagamento di alcune mensilità. Il conduttore moroso si opponeva alla convalida di sfratto proposto dinnanzi alla sezione distaccata del Tribunale territorialmente competente. Successivamente, a seguito della soppressione della sezione distaccata, gli atti del processo in questione venivano trasferiti alla sede centrale del Tribunale, il quale all’udienza fissata ed in assenza del conduttore moroso, convalidava lo sfratto.
L’intimato allora proponeva appello avverso l’ordinanza di convalida di sfratto eccependone la nullità per non essere stato avvisato dell’udienza all’uopo fissata dal Tribunale adito dopo la soppressione della sezione distaccata innanzi alla quale era stata originariamente incardinata la causa.
La Corte di appello adita dichiarava con sentenza la nullità dell’ordinanza di convalida dello sfratto osservando che la stressa era stata emessa in difetto dei relativi presupposti; tuttavia, entrando nel merito della controversia, accoglieva la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.
L’intimato proponeva allora ricorso per Cassazione, denunciando violazione del diritto di difesa ed omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti e riguardante la mancata comunicazione della data di rinvio dell’udienza celebratasi innanzi al Tribunale in sede centrale ma senza successo.
Ad avviso della III^ Sezione della Cassazione la Corte territoriale aveva correttamente deciso la causa nel merito. L’intimato avrebbe potuto richiedere, tuttalpiù, al giudice di secondo grado di essere rimesso in termini per espletare l’attività difensiva che gli era stata impedita in primo grado per via dell’errore che ha condotto all’annullamento del provvedimento appellato.
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L’art. 1, comma 346, L. 30/12/2004, n. 311, stabilisce che “i contratti di locazione (…) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n°20024/16, si è pronunciata su un’ingente richiesta di risarcimento presentata dai proprietari di un immobile, adibito a scuola, locato originariamente al Comune di Frattamaggiore, nel cui contratto era stato successivamente subentrata la Provincia di Napoli.
Ricorda la terza sezione della Corte di Cassazione, con sentenza 27 settembre 2016 n. 18987 che «al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La III^ Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2506 del 9 febbraio 2016 è tornata a trattare il tema del comodato sorto per esigenze familiari. Riprendendo quanto già affermato dalle sezioni unite della Corte di Cassazione nella pronuncia 20448/2014, è stato sostenuto come debba essere compiuta, con riferimento alla fattispecie concreta, in primo luogo una distinzione in ragione al tipo di comodato stipulato tra le parti. Difatti, qualora si tratti di un comodato destinato a soddisfare le esigenze di cui si è detto, esso dovrà protrarsi fino al perdurare di dette esigenze familiari, sulla scorta di quanto previsto dall’art. 1809 c.c. In tale ipotesi non è ammissibile, da parte del comodante, far valere il proprio diritto di recesso, fatta salva l’eventualità dell’estinzione dei bisogni de quo. Al contrario, quando si versa nell’ipotesi di comodato sorto senza l’apposizione di un termine, neppure implicito, ovvero senza l’esplicita destinazione del bene a casa familiare, la disciplina applicabile sarà quella indicata dall’art. 1810 c.c., il quale consente il c.d. recesso ad nutum del comodante.
Una società conduttrice si oppone allo sfratto per morosità promosso in suo danno, sostenendo: – che i locali da lei condotti in locazione avevano subito gravi danni a causa di lavori di ristrutturazione effettuati dalla proprietaria della vicina porzione immobiliare; – che la mancata riparazione di detti danni costituiva grave inadempimento da parte del locatore e giustificava il mancato pagamento, da parte sua, di alcuni canoni di locazione.