No alla revoca dei benefici prima casa in caso di cessione dell’immobile, convenuto nelle condizioni di separazione, prima del decorso del quinquennio – Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza n°7966 del 21 marzo 2019

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Il caso

Una coppia conveniva in sede di separazione consensuale di vendere a terzi l’ex casa familiare, dagli stessi acquistata meno di cinque anni prima beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

A seguito della revoca delle agevolazioni prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate, la coppia ricorreva vittoriosamente alla Commissione tributaria provinciale di Perugia. In sede di appello, tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale dell’Umbria, ribaltava la decisione evidenziando che “…la revoca del beneficio fiscale non contrasta l’intassabilità’ delle disposizioni cui i coniugi pervengono in occasione della separazione, sia perché’ la cessione dell’immobile non avviene attraverso l’omologazione della separazione, sia perché’ non vi è qui tassazione in atto occasionata dalla crisi coniugale, bensì la revoca di un precedente beneficio fiscale”.

Il ricorso per cassazione

La coppia, lungi dal darsi per vinta, ricorre per cassazione lamentando “…la violazione e/o falsa applicazione della L. 6 marzo 1987, n. 74, articolo 19, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, evidenziando che il regime di esenzione previsto dalla menzionata norma è esteso, per effetto di Corte Cost. 10 maggio 1999, n. 154, anche a tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di separazione personale tra i coniugi e, quindi, anche al trasferimento di immobili in comunione nei confronti dei terzi”.

La Suprema Corte, accogliendo il predetto motivo di appello, offre i seguenti condivisibili chiarimenti:

  • “…secondo giurisprudenza da ultimo consolidatasi, che ha innovato rispetto ad un precedente e diverso orientamento (cfr., ad es., Cass. n. 2263 del 03/02/2014), ‘l’agevolazione di cui alla L. n. 74 del 1987, articolo 19, nel testo conseguente alla declaratoria di incostituzionalità (Corte Cost., sentenza n. 154 del 1999), spetta per gli atti esecutivi degli accordi intervenuti tra i coniugi in esito alla separazione personale o allo scioglimento del matrimonio, atteso il carattere di “negoziazione globale” attribuito alla liquidazione del rapporto coniugale per il tramite di contratti tipici in funzione di definizione non contenziosa, i quali, nell’ambito della nuova cornice normativa (da ultimo culminata nella disciplina di cui al Decreto Legge n. 132 del 2014, articoli 6 e 12, conv. con modif. nella L. n. 162 del 2014), rinvengono il loro fondamento nella centralità del consenso dei coniugi” (così Cass. n. 2111 del 03/02/2016);
  • “in specifica applicazione del predetto principio, è stato evidenziato che ‘in tema di agevolazioni ‘prima casa’, il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge in virtu’ di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali, attesa la “ratio” della L. n. 74 del 1987, articolo 19, che è quella di favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede’ (cosi’ Cass. n. 8104 del 29/03/2017; conf. Cass. n. 13340 del 28/06/2016; sempre in tema di agevolazioni “prima casa” si veda anche, sotto il diverso profilo della insussistenza dell’intento speculativo, Cass. n. 5156 del 16/03/2016; Cass. n. 22023 del 21/09/2017)”;
  • il suddetto principio, di portata assolutamente generale “… non può non estendersi anche all’ipotesi per cui è causa, nella quale i coniugi si sono determinati, in sede di accordi conseguenti alla separazione personale, a trasferire l’immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa ad un terzo”;
  • “l’atto stipulato dai coniugi in sede di separazione personale (o anche di divorzio) e comportante la vendita a terzi di un immobile in comproprietà e la successiva divisione del ricavato, pur non facendo parte delle condizioni essenziali di separazione rientra sicuramente nella negoziazione globale dei rapporti tra i coniugi ed è, pertanto, meritevole di tutela, risiedendo la propria causa contrariamente a quanto ritenuto dall’Agenzia delle entrate nella circolare n. 27/E del 21 giugno 2012 – nello “spirito di sistemazione, in occasione dell’evento di separazione consensuale, dei rapporti patrimoniali dei coniugi sia pure maturati nel corso della convivenza matrimoniale” (Cass. n. 16909 del 19/08/2015, in motivazione)”.

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Legittimo il recesso dal contratto preliminare di compravendita se manca l’abitabilità dell’immobile – Cass. civ. Sez. II^, Ordinanza (ud. 12-11-2019) del 20-05-2020, n°9226

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Con la recente ordinanza n°9226/2020, depositata lo scorso 20 maggio 2020, la Suprema Corte di Cassazione si è pronunciata sulla legittimità dell’esercizio del diritto di recesso del promissario acquirente dal contratto preliminare di compravendita a seguito dell’assenza del certificato di agibilità dell’immobile al momento della stipula del contratto definitivo.

La vicenda

La controversia origina dal ricorso ex art. 702 bis c.p.c. con cui i promittenti venditori di un immobile avevano convenuto in giudizio il promissario acquirente al fine di:

  • accertare il legittimo esercizio del loro diritto di recesso dal contratto preliminare sottoscritto;
  • accertare il conseguente diritto a trattenere la caparra versata venditori;
  • ottenere la cancellazione della trascrizione del predetto contratto preliminare.

A sostegno della loro pretesa i promittenti venditori rappresentavano che:

  • nel contratto preliminare era stato fatto espresso riferimento all’assenza del certificato di agibilità dell’immobile (anteriore al 1967) e al mancato completamento della pratica di condono edilizio;
  • prima della data della stipula del contratto definitivo il promissario acquirente aveva illegittimamente preteso il differimento della data del rogito nonché il dimezzamento del prezzo di vendita sulla base dell’assenza del predetto certificato di agibilità e il mancato completamento della pratica di condono edilizio;
  • il promissario acquirente non si era successivamente presentato per la stipula del contratto definitivo nel termine convenuto, così dimostrandosi inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare.

Il convenuto, costituitosi in giudizio chiedeva il rigetto della domanda nonché, in via riconvenzionale, l’accertamento della legittimità del suo recesso, esercitato a mezzo r.a.r, e la condanna dei ricorrenti al pagamento del doppio della caparra.

Il Tribunale di Roma, investito della questione, mutato il rito, “…rigettava la domanda principale ed accoglieva quella riconvenzionale, dichiarando, conseguentemente, la legittimità del recesso operato dal promissario acquirente in considerazione dell’interesse del medesimo ad acquistare l’immobile dotato del certificato di agibilità ed in regola con la normativa urbanistica, con la derivante condanna degli attori al pagamento del doppio della caparra”.

La sentenza veniva confermata anche in Appello sulla scorta della mancata prova da parte degli appellanti della “…rinuncia del promissario acquirente al requisito dell’agibilità dell’immobile oggetto del contratto preliminare e per il quale avrebbe dovuto essere stipulato quello definitivo sia confermando – nella valutazione complessiva dei reciproci inadempimenti per i quali erano stati esercitati i rispettivi recessi – la non scarsa importanza di quello imputabile ai promittenti venditori”.

Il ricorso per Cassazione

La Corte di Cassazione, con la pronuncia in oggetto, rigetta le doglianze dei promittenti venditori, alla luce dei seguenti condivisibili chiarimenti:

  • la mera previsione della formula ‘non c’è il certificato di abitabilità’ non è idonea – come accertato dalla Corte d’Appello, attraverso una sua valutazione di merito – a configurare una rinuncia da parte del promissario acquirente a subordinare la conclusione del contratto definitivo al preventivo rilascio del certificato di abitabilità;
  • come da tempo chiarito da un’univoca giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 15969/2000 e Cass. n. 10820/2009), “…il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia (anche ove il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, nei cui confronti è obbligato ad attivarsi il promittente venditore) è da ritenersi giustificato perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali” (v. anche Cass. n. 16216/2008, Cass. n. 30950/2017 e Cass. n. 23265/2019).
  • “…ai fini della legittimità del recesso di cui all’art. 1385 c.c., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l’inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall’art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l’utilità del contratto alla stregua dell’economia complessiva del medesimo” (cfr. Cass. n. 409/2012 e Cass. n. 21209/2019), verifica nel caso di specie effettuata e motivata dalla Corte di merito;
  • da ultimo, il termine indicato nel contratto preliminare per la stipula del definitivo non poteva considerarsi essenziale, in quanto, come chiarito dalla giurisprudenza “…in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto, precisandosi, tuttavia, che tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l’utilità economica del contratto con l’infruttuoso decorso del termine.”

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Assemblee condominiali “in presenza” – le Linee Guida di Confedilizia

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Come noto, ai sensi dell’art. 1, comma 10 del D.L. 33 del 16 maggio 2020 è espressamente previsto che “Le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro”.
Dal 18 maggio 2020, pertanto, appare possibile lo svolgimento, accanto alle c.d. assemblee “da remoto” – mediante video conferenze – anche di quelle in presenza.
Dubbi, tuttavia, sono sorti circa la possibilità di ricomprendere nella nozione di “riunione” anche quella di assemblea condominiale, caratterizzata, come noto, anche dall’intervento di soggetti terzi. Dubbi che, si spera, verranno fugati dai chiarimenti che fornirà il Governo sul proprio sito istituzionale.
In attesa dei predetti chiarimenti, è indubbio che le assemblee in presenza siano subordinate all’adozione da parte dell’amministratore di condominio di misure idonee a scongiurare i rischi di contagio. E proprio al fine di guidare amministratori e condomini nella ripresa dello svolgimento delle assemblee condominiali, Confedilizia – Confederazione italiana proprietà edilizia ha da poco pubblicato sul proprio sito – https://www.confedilizia.it/linee-guida-per-lo-svolgimento-delle-assemblee-condominiali/linee-guida-per-lo-svolgimento-delle-assemblee-condominiali/ – le proprie Linee Guida per lo svolgimento delle assemblee condominiali “in presenza” contenenti condivisibili indicazioni e suggerimenti con particolare riguardo:
– alle diffusione delle linee guida tra i condomini;
– alla preparazione, organizzazione e convocazione delle assemblee;
– alle modalità di svolgimento delle predette.

[:en]Come noto, ai sensi dell’art. 1, comma 10 del D.L.33 del 16 maggio 2020 è espressamente previsto che “Le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro”.
Dal 18 maggio 2020, pertanto, appare possibile lo svolgimento, accanto alle c.d. assemblee “da remoto” – mediante video conferenze – anche di quelle in presenza.
Dubbi, tuttavia, sono sorti circa la possibilità di ricomprendere nella nozione di “riunione” anche quella di assemblea condominiale, caratterizzata, come noto, anche dall’intervento di soggetti terzi. Dubbi che, si spera, verranno fugati dai chiarimenti che fornirà il Governo sul proprio sito istituzionale.
In attesa dei predetti chiarimenti, è indubbio che le assemblee in presenza siano subordinate all’adozione da parte dell’amministratore di condominio di misure idonee a scongiurare i rischi di contagio. E proprio al fine di guidare amministratori e condomini nella ripresa dello svolgimento delle assemblee condominiali, Confedilizia – Confederazione italiana proprietà edilizia ha da poco pubblicato sul proprio sito – https://www.confedilizia.it/linee-guida-per-lo-svolgimento-delle-assemblee-condominiali/linee-guida-per-lo-svolgimento-delle-assemblee-condominiali/ – le proprie Linee Guida per lo svolgimento delle assemblee condominiali “in presenza” contenenti condivisibili indicazioni e suggerimenti con particolare riguardo:
– alle diffusione delle linee guida tra i condomini;
– alla preparazione, organizzazione e convocazione delle assemblee;
– alle modalità di svolgimento delle predette.
[:fr]Come noto, ai sensi dell’art. 1, comma 10 del D.L.33 del 16 maggio 2020 è espressamente previsto che “Le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro”.
Dal 18 maggio 2020, pertanto, appare possibile lo svolgimento, accanto alle c.d. assemblee “da remoto” – mediante video conferenze – anche di quelle in presenza.
Dubbi, tuttavia, sono sorti circa la possibilità di ricomprendere nella nozione di “riunione” anche quella di assemblea condominiale, caratterizzata, come noto, anche dall’intervento di soggetti terzi. Dubbi che, si spera, verranno fugati dai chiarimenti che fornirà il Governo sul proprio sito istituzionale.
In attesa dei predetti chiarimenti, è indubbio che le assemblee in presenza siano subordinate all’adozione da parte dell’amministratore di condominio di misure idonee a scongiurare i rischi di contagio. E proprio al fine di guidare amministratori e condomini nella ripresa dello svolgimento delle assemblee condominiali, Confedilizia – Confederazione italiana proprietà edilizia ha da poco pubblicato sul proprio sito – https://www.confedilizia.it/linee-guida-per-lo-svolgimento-delle-assemblee-condominiali/linee-guida-per-lo-svolgimento-delle-assemblee-condominiali/ – le proprie Linee Guida per lo svolgimento delle assemblee condominiali “in presenza” contenenti condivisibili indicazioni e suggerimenti con particolare riguardo:
– alle diffusione delle linee guida tra i condomini;
– alla preparazione, organizzazione e convocazione delle assemblee;
– alle modalità di svolgimento delle predette.
[:es]Come noto, ai sensi dell’art. 1, comma 10 del D.L.33 del 16 maggio 2020 è espressamente previsto che “Le riunioni si svolgono garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro”.
Dal 18 maggio 2020, pertanto, appare possibile lo svolgimento, accanto alle c.d. assemblee “da remoto” – mediante video conferenze – anche di quelle in presenza.
Dubbi, tuttavia, sono sorti circa la possibilità di ricomprendere nella nozione di “riunione” anche quella di assemblea condominiale, caratterizzata, come noto, anche dall’intervento di soggetti terzi. Dubbi che, si spera, verranno fugati dai chiarimenti che fornirà il Governo sul proprio sito istituzionale.
In attesa dei predetti chiarimenti, è indubbio che le assemblee in presenza siano subordinate all’adozione da parte dell’amministratore di condominio di misure idonee a scongiurare i rischi di contagio. E proprio al fine di guidare amministratori e condomini nella ripresa dello svolgimento delle assemblee condominiali, Confedilizia – Confederazione italiana proprietà edilizia ha da poco pubblicato sul proprio sito – https://www.confedilizia.it/linee-guida-per-lo-svolgimento-delle-assemblee-condominiali/linee-guida-per-lo-svolgimento-delle-assemblee-condominiali/ – le proprie Linee Guida per lo svolgimento delle assemblee condominiali “in presenza” contenenti condivisibili indicazioni e suggerimenti con particolare riguardo:
– alle diffusione delle linee guida tra i condomini;
– alla preparazione, organizzazione e convocazione delle assemblee;
– alle modalità di svolgimento delle predette.
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Appalto, quali le responsabilità del direttore dei lavori, dell’appaltatore, del progettista e del committente in caso di difetti, anomalie, vizi o crollo dell’edificio?

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home-real-estate-106399Di seguito una disamina delle più recenti massime estratte dai provvedimenti emanati dalle Corti di merito e dalla Suprema Corte in punto di:

1) Responsabilità esclusiva dell’appaltatore per vizi dell’opera

  • Corte d’Appello Milano Sez. IV^ Sent., 17/01/2020 (O. S.P.A c. A. s.p.a e altri): “L’appaltatore, dovendo assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli, è obbligato a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità, soltanto, se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale “nudus minister”, per le insistenze del committente ed a rischio di quest’ultimo. In mancanza di tale prova, l’appaltatore è tenuto, a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dalla sua obbligazione di risultato, all’intera garanzia per le imperfezioni o i vizi dell’opera, senza poter invocare il concorso di colpa del progettista o del committente, né l’efficacia esimente di eventuali errori nelle istruzioni impartite dal direttore dei lavori”.
  • Corte d’Appello Torino Sez. IV^, Sent., 26/02/2018 (F. S.r.l. c. R.E. e altri): “L’appaltatore, ovvero il subappaltatore, dovendo assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli, è obbligato a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale “nudus minister”, per le insistenze del committente ed a rischio di quest’ultimo. Pertanto, in mancanza di tale prova, l’appaltatore è tenuto, a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dalla sua obbligazione di risultato, all’intera garanzia per le imperfezioni o i vizi dell’opera, senza poter invocare il concorso di colpa del progettista o del committente, né l’efficacia esimente di eventuali errori nelle istruzioni impartite dal direttore dei lavori”. 
  • Cass. civ. Sez. I^, Ord., 09/10/2017, n°23594 (I. c. A.): “L’appaltatore, dovendo assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli, è obbligato a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale “nudus minister”, per le insistenze del committente ed a rischio di quest’ultimo. Pertanto, in mancanza di tale prova, l’appaltatore è tenuto, a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dalla sua obbligazione di risultato, all’intera garanzia per le imperfezioni o i vizi dell’opera, senza poter invocare il concorso di colpa del progettista o del committente, né l’efficacia esimente di eventuali errori nelle istruzioni impartite dal direttore dei lavori”.
  • Tribunale di Monza, Sez. II^, 02/07/2015: “In tema di appalto, dovendo l’appaltatore assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica, relativi al particolare lavoro affidatogli, è obbligato a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, laddove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale nudus minister, per le insistenze del committente ed a rischio di quest’ultimo. Pertanto, in mancanza di tale prova, l’appaltatore è tenuto, a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dalla sua obbligazione di risultato, all’intera garanzia per le imperfezioni o i vizi dell’opera, senza poter invocare il concorso di colpa del progettista o del committente, né l’efficacia esimente di eventuali errori nelle istruzioni impartite dal direttore dei lavori”.

2) Responsabilità del direttore lavori nella fase di progettazione

  • Cass civ. Sez. III^ Ord., 27/09/2018, n°23174 (C. c. S.): “In tema di appalto, quando si tratti di opere edilizie da eseguirsi su strutture o basamenti preesistenti o preparati dal committente o da terzi, il direttore dei lavori, dinanzi a situazioni rivelatrici di possibili fattori di rischio, è tenuto, in adempimento dei propri obblighi di diligenza, ad intraprendere le opportune iniziative per accertarne la causa ed apprestare i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, con riferimento ai lavori di edificazione di una cantina di imbottigliamento, aveva ritenuto i direttori dei avori corresponsabili della frana verificatasi nell’area di scavo, per non avere adeguatamente considerato, durante la fase di progettazione delle opere, i profili inerenti alla stabilità del pendio su cui la costruzione sarebbe dovuta sorgere, tanto più al cospetto di una relazione geologica carente dei dati tecnici necessari per la verifica di stabilità del pendio)”. 
  • Reggio Emilia Sez. II, 27/06/2014 (R.T e G.F. c. S.T. P. e altri): “Il direttore dei lavori risponde nei confronti del committente non solo nel caso in cui i vizi dell’opera derivino dal mancato rispetto del progetto, posto che tra gli obblighi del direttore stesso vi è quello di riscontrare la progressiva conformità dell’opera al progetto; ma risponde anche, in solido con progettista e appaltatore, anche nel caso i vizi derivino da carenze progettuali, posto che è suo obbligo quello di controllare che le modalità dell’esecuzione dell’opera siano in linea non solo con il progetto, ma anche con le regole della tecnica, fino al punto di provvedere alla correzione di eventuali carenze progettuali”.

3) Responsabilità del direttore lavori per omessa vigilanza sulla conformità nell’esecuzione opera e per l’omessa verifica dell’ottemperanza alle modalità d’esecuzione 

  • Tribunale Padova Sez. II Sent., 05/08/2019 (C.M. e altri c. V.I. e altri): “In tema di appalto, il direttore dei lavori è responsabile nel caso in cui ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni circa la conformità delle modalità di esecuzione dell’opera al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché di controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore e, in difetto, di riferirne al committente”.
  • Cass. civ. Sez. II^ Ord., 14/03/2019, n°7336 (T.P. c. G.M. e altri): “Non si sottrae a responsabilità il professionista che ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore e di riferirne al committente; in particolare, l’attività del direttore dei lavori per conto del committente si concreta nell’alta sorveglianza delle opere, che, pur non richiedendo la presenza continua e giornaliera sul cantiere né il compimento di operazioni di natura elementare, comporta, comunque, il controllo della realizzazione dell’opera nelle sua varie fasi e, pertanto, l’obbligo del professionista di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell’impresa, da attuarsi in relazione a ciascuna di tali fasi, se sono state osservate le regole dell’arte e la corrispondenza dei materiali impiegati (…) In ordine alla responsabilità conseguente a vizi o difformità dell’opera appaltata, il direttore dei lavori per conto del committente, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l’impiego di peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all’opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente-preponente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con rifermento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della “diligentia quam in concreto”; rientrano, pertanto, nelle obbligazioni del direttore dei lavori l’accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi. Non si sottrae, dunque, a responsabilità il professionista che ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore e di riferirne al committente. In particolare, l’attività del direttore dei lavori per conto del committente si concreta nell’alta sorveglianza delle opere, che, pur non richiedendo la presenza continua e giornaliera sul cantiere né il compimento di operazioni di natura elementare, comporta comunque il controllo della realizzazione dell’opera nelle sue varie fasi e pertanto l’obbligo del professionista di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell’impresa, da attuarsi in relazione a ciascuna di tali fasi, se sono state osservate le regole dell’arte e la corrispondenza dei materiali impiegati”.
  • Tribunale Ravenna Sent., 18/04/2019 (S.D.E. SRL c. G. SRL e altri): “In tema di appalto il direttore dei lavori non va esente da responsabilità ove ometta di vigilare e di impartire le necessarie disposizioni al riguardo, nonché trascuri di verificarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore e di riferirne al committente”.
  • Tribunale Milano Sez. I^, Sent., 01/03/2019 (V.D c. M.B. e altri): “In materia di appalto, il principio dell’esclusione di responsabilità per danni in caso di soggetto ridotto a mero esecutore di ordini non si applica al direttore dei lavori che, per le sue peculiari capacità tecniche, assume nei confronti del committente precisi doveri di vigilanza, correlati alla particolare diligenza richiestagli. Il direttore dei lavori è, invero, gravato dall’obbligazione di accertare la conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera appaltata al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica”.
  • Tribunale di Padova, 19/06/2017: “In tema di responsabilità conseguente a vizi o difformità dell’opera appaltata, l’attività del direttore dei lavori si concreta nell’alta sorveglianza dei lavori, la quale, pur non richiedendo la presenza continua e giornaliera sul cantiere né il compimento di operazioni di natura elementare, comporta comunque il controllo della realizzazione delle singole attività edificatorie nelle loro varie fasi e pertanto l’obbligo del professionista di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell’impresa, da attuarsi in relazione a ciascuna di tali fasi, se sono state osservate le regole dell’arte e la corrispondenza dei materiali impiegati”.

4) Concorso di responsabilità extracontrattuale del direttore dei lavori e/o del progettista e/o dell’appaltatore e/o del committente ex art. 1669 c.c. per gravi vizi o rovina dell’edificio

  • Tribunale Brescia Sez. II^ Sent., 11/07/2019 (G.M. c. E.C. S.r.l. e altri): “In tema di appalto, le infiltrazioni di umidità negli ambienti importano problemi di insalubrità e abitabilità che rientrano fra i gravi vizi, valutabili ai sensi dell’art. 1669 c.c.Detta norma, infatti, individua una responsabilità di natura extracontrattuale avente, perciò, ambito di applicazione più ampio di quello risultante dal tenore letterale della disposizione ed opera anche a carico del direttore dei lavori, eventualmente in concorso con l’appaltatore e i subappaltatori e/o il progettista secondo la natura dei vizi e la fase di realizzazione dell’opera (progettuale, direttiva o esecutiva), ponendo così a carico di essi una responsabilità diretta verso il danneggiato, soggetta ai termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1669 c.c. e fondata su una presunzione di colpa fino a prova della impossibilità della prestazione per caso fortuito o forza maggiore o per fatto esclusivo di terzi, concorrente con il generale titolo della responsabilità extracontrattuale ex  2043 c.c. soggetto a propri termini di prescrizione e a ordinario regime dell’onere della prova”.
  •  Tribunale La Spezia Sent., 21/02/2019 (T.I. e altri c. L.C. e altri): “L’ipotesi di responsabilità regolata dall’art. 1669 cod. civ.in tema di rovina e difetti di immobili ha natura extracontrattuale e, conseguentemente, trova un ambito di applicazione più ampio di quello risultante dal tenore letterale della disposizione, che fa riferimento soltanto all’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, perché operante anche a carico del progettista, del direttore dei lavori e dello stesso committente. Il suo presupposto risiede quindi, in ogni caso, nella partecipazione alla costruzione dell’immobile in posizione di “autonomia decisionale”.
  • Corte d’Appello Palermo Sez. III Sent., 18/02/2019 (G.P. c. G.S.): “L’art. 1669 c.c.è una sorta di responsabilità extracontrattuale, analoga a quella aquiliana, nella quale possono incorrere, a titolo di concorso con l’appaltatore-costruttore del fabbricato minato da gravi difetti di costruzione, anche tutti quei soggetti, che prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell’opera, abbiano comunque contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o direttore dei lavori), alla determinazione dell’evento dannoso, costituito dall’insorgenza dei vizi in questione”.
  • Tribunale Savona, 06/04/2018 (P.B. c. E. s.r.l. e altri): “L’ipotesi di responsabilità regolata dall’art. 1669 cod. civ.in tema di rovina e difetti di immobili ha natura extracontrattuale e conseguentemente nella stessa possono incorrere, a titolo di concorso con l’appaltatore che abbia costruito un fabbricato minato da gravi difetti di costruzione, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell’opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (segnatamente il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell’evento dannoso, costituito dall’insorgenza dei vizi in questione”.

 

 

5) Concorso di responsabilità (solidale) del direttore dei lavori e/o del progettista e/o dell’appaltatore ex artt. 1667-8 c.c. per difetti e difformità dell’opera

  • Tribunale Milano Sez. VII^, Sent., 10/07/2019 (M.d.S. S.P.A c. A.B.): “In caso di difetti di costruzione rispondono a titolo di concorso con l’appaltatore tutti quei soggetti, quali il progettista ed il direttore dei lavori che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell’opera, abbiano contribuito, per colpa professionale, alla determinazione dell’evento dannoso, costituito dall’insorgenza dei vizi in questione”.
  • Cass. civ. Sez. III^, Ord., 09/07/2019, n°18342 (R. c. G.): “In tema di contratto d’opera per la redazione di un progetto edilizio, pur trattandosi di una fase preparatoria rispetto all’esecuzione dell’opera, il professionista (che nella specie abbia cumulato l’incarico di progettista e di direttore dei lavori), deve assicurare la conformità del medesimo progetto alla normativa urbanistica ed individuare in termini corretti la procedura amministrativa da utilizzare, così da prevenire la soluzione dei problemi che precedono e condizionano la realizzazione dell’opera richiesta dal committente. Ne consegue che ne sussiste la responsabilità per l’attività espletata sia nella fase antecedente all’esecuzione delle opere in relazione alla scelta del titolo autorizzativo occorrente per il tipo di intervento edilizio progettato sia in quella successiva di controllo e verifica della difformità dell’opera progettata rispetto a quella eseguita, non costituendo la riscontrata difformità di per sè indice di un accordo illecito volto alla realizzazione di un abuso edilizio, trattandosi di un obbligo del professionista giustificato dalla specifica competenza tecnica necessariamente richiesta a chi abbia assunto l’incarico del progetto e della direzione dei lavori”. 
  • Cass. civ. Sez. III^, Ord., 18/06/2019, n°16288 (P.U. c. F.U.): “Sussiste la responsabilità del progettista e direttore dei lavori, ex  1176 e 2230 c.c., ove il professionista non appronti la dichiarazione di fine lavori prima della scadenza della DIA o non avvisi il committente dell’obbligo della sua presentazione, così contravvenendo agli obblighi informativi a proprio carico. In mancanza della presentazione del modulo di fine lavori, attestante la ultimazione, anche solo parziale delle opere oggetto di autorizzazione, soprattutto in assenza di tempestivo aggiornamento catastale in relazione ai lavori eseguiti (come nella specie), non è, invero, possibile accertare la regolarità del bene ai fini della sua commerciabilità. (In concreto, peraltro, la responsabilità del professionista va affermata anche per aver egli certificato la regolarità delle opere senza porsi il problema della mancanza della dichiarazione di ultimazione dei lavori.)”.
  • Tribunale Roma Sez. XI Sent., 31/01/2019 (V. SRL c. A. SRL e altri): “In tema di appalto, nell’ipotesi di responsabilità conseguente a vizi o difformità dell’opera appaltata, non può ritenersi esente dalla responsabilità medesima il direttore dei lavori che, nell’ambito del suo ruolo tecnico-professionale, ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni, nonché di controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore e di riferirne al committente, in ciò concretandosi quell’alta sorveglianza delle opere implicante il regolare ed assiduo controllo, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell’impresa, della realizzazione dell’opera nelle sue varie fasi e stati di avanzamento”.
  • Cass. civ.,  sez. II^, Ord.14/11/2018, n°29338: “Nell’ambito del contratto di appalto, qualora il danno subito dal committente sia conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell’appaltatore e del direttore dei lavori, entrambi rispondono solidalmente dei danni, essendo sufficiente, per la sussistenza della solidarietà, che le azioni e le omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che le stesse costituiscano autonomi e distinti fatti illeciti, o violazioni di norme giuridiche diverse”.
  • Corte d’Appello Campobasso, 25/09/2018: “In materia di contratto di appalto, l’irrealizzabilità dell’opera, per erroneità o inadeguatezza del progetto, dà luogo ad un inadempimento dell’incarico ed abilita il committente a rifiutare di corrispondere il compenso, avvalendosi dell’eccezione di inadempimento. Laddove, invece, l’opera sia affetta da vizi e difformità che non ne comportano la radicale inutilizzabilità, ed il committente non ne pretenda l’eliminazione diretta da parte dell’esecutore dell’opera, chiedendo invece il risarcimento del danno per l’inesatto adempimento, come detti vizi non escludono il diritto dell’appaltatore al corrispettivo, così non escludono neppure il diritto al compenso in capo al progettista ed al direttore dei lavori per l’opera professionale prestata”.
  • Corte d’Appello Torino, 10/07/2018 (M.D. c. T.A.P. e altri): “In tema di appalto, qualora il danno subito dal committente sia conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell’appaltatore e del direttore dei lavori (o del progettista), entrambi rispondono solidalmente dei danni, purché le azioni e le omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che le stesse costituiscano autonomi e distinti fatti illeciti, o violazioni di norme giuridiche diverse”.
  • Tribunale Udine Sez. lavoro Sent., 01/03/2018 (INAIL e altri c. O.M. SRL e altri): “In tema di appalto, con riferimento alla responsabilità conseguente a vizi o difformità dell’opera appaltata, il direttore dei lavori per conto del committente presta un’opera professionale in esecuzione di una obbligazione di mezzi e non di risultati, ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l’impiego di particolari e peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all’opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della “diligentia quam” in concreto. Rientrano, pertanto, nelle obbligazioni del direttore dei lavori l’accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera e la segnalazione all’appaltatore di tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d’opera”.
  • Cass. civ. Sez. II^, Ord., 06/12/2017, n°29218 (R. c. M.): “In tema di appalto, qualora l’opera sia affetta da vizi e difformità che non ne comportano la radicale inutilizzabilità, ed il committente non ne pretenda l’eliminazione diretta da parte dell’esecutore, limitandosi, invece, a chiedere il risarcimento del danno per l’inesatto adempimento, i detti vizi non escludono il diritto al compenso in capo al progettista ed al direttore dei lavori per l’opera professionale prestata, in quanto la domanda risarcitoria non presuppone lo scioglimento del contratto e le ragioni del committente trovano in essa adeguata tutela. (…) In tema di contratto di appalto, il vincolo di responsabilità solidale fra l’appaltatore e il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all’art. 2055 c.c., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all’ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva riconosciuto la responsabilità solidale del progettista e direttore dei lavori e dell’appaltatore per i difetti della costruzione che avevano determinato infiltrazioni d’acqua, ponendo a carico del primo l’identica obbligazione risarcitoria del secondo, avente ad oggetto le opere necessarie all’eliminazione dei vizi ed all’esecuzione dell'”opus” a regola d’arte)”.
  • Trib. Grosseto, 06/05/2017: “In tema di appalto, in merito alla responsabilità in solido con la ditta appaltatrice del direttore dei lavori, va evidenziato come quest’ultimo presta per conto del committente un’opera professionale in esecuzione di un’obbligazione di mezzi e non di risultati ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l’impiego di peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all’opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente – preponente si aspetta di conseguire in modo conforme alle normative ed alle tecniche dell’arte, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della “diligentia quam in concreto”; rientrano pertanto nelle obbligazioni del direttore dei lavori l’accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera in base al progetto assentito, sia delle modalità dell’esecuzione di essa in relazione al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera conformemente al progetto e senza difetti costruttivi. Pertanto, non si sottrae a responsabilità il professionista che ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore; in particolare l’attività del direttore dei lavori per conto del committente si concreta nell’alta sorveglianza delle opere, che, pur non richiedendo la presenza continua e giornaliera sul cantiere né il compimento di operazioni di natura elementare, comporta il controllo della realizzazione dell’opera nelle sua varie fasi e pertanto l’obbligo del professionista di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell’impresa, da attuarsi in relazione a ciascuna di tali fasi, la conformità delle opere ed il rispetto delle indicazioni progettuali.”
  • Cass civ. Sez. II^, Sent., 24/02/2016, n°3651 (C. c. A.): “In tema di appalto, qualora il danno subito dal committente sia conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell’appaltatore e del direttore dei lavori (o del progettista), entrambi rispondono solidalmente dei danni, purché le azioni e le omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che le stesse costituiscano autonomi e distinti fatti illeciti, o violazioni di norme giuridiche diverse.”

6) Responsabilità penale del direttore dei lavori e dell’appaltatore per abusi edilizi

  • Cass. pen. Sez. III^, 13/06/2019, n°38479 (Ca.Al. e altri): “In tema di reati edilizi, l’assenza dal cantiere da parte del direttore dei lavori non esclude la penale responsabilità di quest’ultimo per gli abusi commessi, atteso che sullo stesso ricade l’onere di vigilare sulla regolare esecuzione delle opere edilizie ed il dovere di contestare le irregolarità riscontrate, se del caso rinunziando all’incarico”(…) In tema di reati edilizi, l’obbligo di vigilanza sulla conformità delle opere al permesso di costruire, gravante sul direttore dei lavori ai sensi dell’art. 29, comma 1, P.R. 6 giugno 2001, n°380, cui consegue la responsabilità penale del predetto nel caso di reati commessi da altri senza che intervenga la sua dissociazione ai sensi del comma 2 della medesima disposizione, permane sino alla comunicazione della formale conclusione dell’intervento o alla rinunzia all’incarico e non viene meno in caso di adozione dell’ordinanza di sospensione dei lavori, salvo che – e fintanto – che il cantiere sia sottoposto a sequestro”. 

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Divorzio: chi paga le rate del mutuo in caso di separazione? – Cass. civ., sez. VI^, ordinanza n°1072 del 21 novembre 2017, depositata il 17 gennaio 2018

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[:it]La VI^ sezione della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1072/2018 chiarisce quando un coniuge in caso di separazione ha diritto alla restituzione della metà delle rate del mutuo che egli ha versato per intero, non ricorrendo la fattispecie dell’accollo interno.

 

La vicenda nasce dalla Corte d’Appello di L’Aquila che accoglieva l’appello proposto da M.A., ex moglie di G.L., contro la sentenza di primo grado che l’aveva condannata a restituire al suo ex marito le rate di un mutuo ipotecario che i coniugi avevano stipulato per l’acquisto della casa familiare.

Nonostante fosse intervenuta la separazione dei coniugi ed il conseguente scioglimento della comunione legale, infatti, l’ex marito aveva continuato a pagare esclusivamente e per intero le rate del mutuo ipotecario.

Per la Corte d’ Appello, il provvedimento presidenziale che aveva stabilito in via provvisoria le condizioni economiche del divorzio, anche se non aveva posto a carico dell’ex marito l’obbligo di pagamento delle rate del mutuo, come misura sostitutiva dell’assegno divorzile, si fondava sulla premessa di un’assunzione volontaria di tale impegno da parte del marito; impegno che veniva qualificato come accollo interno, in base al quale l’ex marito non aveva diritto alla restituzione, non rilevando invece che la sentenza che aveva dichiarato la cessazione degli effetti civili del matrimonio avesse respinto la domanda della moglie volta a ottenere la corresponsione di un assegno divorzile.

L’ex marito, vista la sentenza della Corte d’Appello, propone ricorso per Cassazione, deducendo, in particolare, violazione degli artt. 1273, 1322, 1326, 1362 e 1299 c.c..

Il ricorrente si doleva del fatto che il giudice a quo avesse desunto erroneamente la prova della volontà del ricorrente di accollarsi per intero le rate del mutuo solo dalla premessa del provvedimento presidenziale, rilevando che la manifestazione di tale pretesa volontà non risultava in nessun verbale precedente.

La Suprema Corte, nell’accogliere l’impugnazione dell’ex marito, osserva che la prova dell’accollo non può e non deve desumersi dalle mere premesse di un provvedimento. Ciò ancor di più con riferimento al caso di specie, in cui il provvedimento:

  • era addirittura temporaneo e quindi destinato ad esaurire i suoi effetti col passaggio in giudicato della sentenza di divorzio;
  • non solo conteneva alcuna statuizione a riguardo, ma ometteva addirittura di dare atto delle modalità attraverso le quali il ricorrente avrebbe manifestato l’effettiva volontà di assumere per l’intero l’obbligazione di pagamento.

Gli Ermellini, chiariscono altresì che la motivazione della sentenza impugnata deve considerarsi meramente apparente in quanto:

  • basata solo su un’interpretazione del provvedimento presidenziale, totalmente sganciata dalla valutazione dei fatti;
  • la prova in questione, di contro, avrebbe dovuto essere tratta da elementi documentali.

Articolo redatto dalla dott.ssa Maria della Pietra

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Anche la “famiglia” può accedere agli istituti di composizione della crisi da sovraindebitamento – Composizione della crisi da sovraindebitamento accessibile anche dalla famiglia, specie se lo squilibrio finanziario derivi dalla gestione della vita in comune -Tribunale di Bergamo, Sez. II, decreto 26 settembre 2018

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a9ca56cc71bfe3ce1a405ec2c7699cf4La II^ sezione del Tribunale Civile di Bergamo, con decreto del 26 settembre 2018, ha chiarito che, nonostante la mancanza di un’espressa previsione in tal senso da parte della legge n°3/2012, tra i soggetti che posso accedere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento debba annoverarsi anche la famiglia, intesa come “…ente collettivo costituito dai debitori appartenenti alla famiglia in crisi da sovraindebitamento”, e ciò, “…in particolare quando lo squilibrio finanziario derivi proprio dalla gestione della vita in comune dei suoi membri”.

Nel caso di specie, Il Tribunale lombardo aveva disposto la riunione delle due procedure, introdotte dai coniugi con due distinti ricorsi, in cui ognuno aveva chiesto, la liquidazione del loro patrimonio ex artt. 14 ter e segg. L. 3/12 come modificata dal D.L. 179/12, alla luce:

  • di ragioni di economia processuale;
  • della circostanza che la maggior parte dei debiti riguardava obbligazioni solidali dei due coniugi;
  • del fatto che la maggior parte dei beni immobili costituenti il patrimonio immobiliare dei coniugi era in comproprietà tra gli stessi.

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Locazioni ad uso non abitativo: l’eventuale nullità della clausola sulla durata, ancorché preveduta dalle parti come essenziale ai sensi dell’art. 1419 co. 1 c.c., non comporta l’invalidità dell’intero contratto – Cass. civ. Sez. III^, Ordinanza n°20974, del 23 agosto 2018

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downloadLa Suprema Corte di Cassazione, a distanza di quasi quattro anni dalla sentenza n°24843 del 21 novembre 2014, è tornata a pronunciarsi sulla validità dei contratti di locazione ad uso non abitativo in caso di nullità della clausola di durata, a seguito della previsione da parte dei contraenti di un termine inferiore al sessennio.

Il fatto di cui è causa

Con ricorso ex art. 615 c.p.c., co. 2, i conduttori di un immobile commerciale proponevano opposizione all’esecuzione intrapresa in loro danno per il rilascio dello stesso, deducendo l’improcedibilità della predetta ex art. 34 della legge n°392/78 e chiedendo, pertanto, l’accertamento del loro diritto a ricevere un’indennità di avviamento.

I locatori, costituitisi, chiedevano il rigetto delle opposte doglianze eccependo, in particolare, la presenza di clausole contrattuali con cui:

  • le parti avevano espressamente convenuto la non applicabilità degli articoli 36, 30-40 della legge n°392/78 al contratto inter partes;
  • le parti avevano determinato in 2 anni, tacitamente rinnovabili, la durata del contratto locatizio;
  • i conduttori avevano rinunciato, alla scadenza contrattuale, a qualsiasi indennità a titolo di perdita di avviamento;
  • le parti avevano convenuto che la nullità delle predette clausole, ai sensi dell’art. 1419, co. 1 c.c., avrebbe comportato la nullità dell’intero contratto.

Il Tribunale di Taranto, investito della questione, dichiarava cessata la materia del contendere alla luce dell’avvenuto rilascio, medio tempore, del locale, rigettando la domanda degli opponenti in punto di indennità di avviamento. La decisione veniva confermata anche in sede di appello.

Gli opponenti decidevano tuttavia di ricorrere per cassazione eccependo l’erronea applicazione dell’art. 1419 c.c.

La decisione della Suprema Corte

Gli ermellini, investiti della questione, ritengono fondato detto motivo, cassando con rinvio alla Corte d’appello di Lecce, alla luce della seguente condivisibile argomentazione:

  • il I^ comma dell’art. 1419 c.c. “…prevede che la nullità parziale o della singola clausola non comporti la nullità totale del contratto cui accede, salvo che non risulti che i contraenti non avrebbero concluso il regolamento negoziale senza quella parte colpita da nullità…”;
  • l’essenzialità della clausola, ai sensi del comma I^ deve essere valutata in senso oggettivo;
  • il II^ comma dell’art. 1419 c.c., disciplinante il fenomeno della conservazione del contratto tramite l’inserzione ex lege delle clausole nulle, costituisce “…un’eccezione al campo di operatività del primo, limitato, appunto, dalla presenza di clausole contrattuali imposte ex lege e non derogabili nemmeno sotto l’habitus dell’essenzialità”, determinando un’automatica eterointegrazione del contratto, giustificante la limitazione dell’autonomia contrattuale alla luce “…di un’esigenza sociale ritenuta meritevole di tutela preferenziale”;
  • una giurisprudenza costante ha chiarito da tempo che il predetto comma 2 dell’art. 1419 c.c. si riferisce “…all’ipotesi in cui specifiche disposizioni, oltre a comminare la nullità di determinate clausole contrattuali, ne impongano anche la sostituzione con una normativa legale, mentre tale disposizione non si applica qualora il legislatore, nello statuire la nullità di una clausola o di una pattuizione, non ne abbia espressamente prevista la sostituzione con una specifica norma imperativa”;
  • a ciò consegue la piena operatività del comma 2 nel caso di specie “… atteso che a norma della L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 4, ove in una locazione non abitativa sia convenuta una durata inferiore a quella legale, ‘la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti’”.
  • Cass. civ. Sez. III, ordinanza n. 20974 del 23 agosto 2018

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Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza n°23601 del 9 ottobre 2017 – Nullo il contratto di locazione di immobili che non sia registrato così come patto di maggiorazione del canone

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[:it]downloadLe Sezioni Unite ritornano sull’annosa questione della (in)validità del contratto di locazione immobiliare di cui sia stata omessa la registrazione.

Il primo grado di giudizio

La vicenda trae origine dall’intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida, notificato dalla proprietaria di due immobili concessi in locazione ad uso commerciale ad una società con contratto del 20 ottobre 2008, registrato in data 4 novembre 2008, nel quale le parti avevano convenuto la sua efficacia retroattiva al 1° maggio dello stesso anno. La locatrice lamentava altresì il ritardato pagamento di due canoni nonché il mancato pagamento del maggior prezzo convenuto inter partes con un c.d. “atto integrativo” del contratto di locazione, registrato in data 22 gennaio 2009, in cui venivano indicati due diversi canoni, entrambi superiori a quelli risultanti nel contratto registrato:

  • un primo, pari ad € 5.500,00, definito “reale ed effettivo”, “…che avrebbe dovuto trovare applicazione nel caso che una o entrambe le parti avessero proceduto alla registrazione dell’accordo integrativo”;
  • il secondo, ridotto rispetto al primo ma maggiorato rispetto al prezzo indicato nel contratto registrato, “…sarebbe stato corrisposto dal conduttore nell’ipotesi di omessa registrazione del medesimo accordo…”.

Si costituiva in giudizio la conduttrice contestando la validità dell’accordo integrativo per violazione dell’art. 79, L. n°392/1978, oltre che tardivamente registrato.

Il giudice di primo grado, rigettata l’istanza ex art. 655 c.p.c., dopo aver disposto il mutamento del rito, statuiva che:

  • era esclusa l’inefficacia del contratto per intempestiva registrazione;
  • era da considerarsi nulla la pattuizione aggiuntiva “…in quanto contenente la illegittima previsione di un aumento automatico del canone…”;
  • a seguito dell ritardo del pagamento di due canoni, espressamente previsto contrattualmente quale causa di risoluzione, dichiarava risolto il contratto di locazione

Il giudizio dinnanzi alla Corte d’Appello

La conduttrice, impugnava detta sentenza:

  • rilevando che il ritardo nei pagamenti dei due canoni era ascrivibile all’istituto bancario, in quanto la stessa avrebbe tempestivamente disposto i bonifici, i quali, tuttavia, sarebbero stati accreditati dall’istituto oltre il termine contrattualmente previsto, invocando pertanto l’operatività dei principi di correttezza e buona fede;
  • chiedendo la riforma dell’impugnata sentenza, “…previa conferma della validità del (solo) contratto di locazione stipulato il 20 ottobre 2008”.

La Corte d’appello, investita della questione:

  • riteneva, contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante e dal Tribunale, che “…la previsione contrattuale aggiuntiva di cui all’art. 2 del patto integrativo – registrato prima dell’introduzione del giudizio e ritenuto efficace dal primo Giudice con motivazione espressa e non censurata – valeva a configurarsi alla stregua di controdichiarazione attestante la simulazione relativa del prezzo, posta in essere per intuibili scopi di elusione fiscale”;
  • osservava che non era configurabile un illecito aumento dei canoni, nullo ex art. 79 L. n°392/78, “…in quanto il complesso regolamento delle rispettive posizioni patrimoniali operato dalle parti conduce(va) a ritenere di essere dinanzi ad un canone di locazione fissato sin da subito in € 5500 mensili: ne fa(ceva) fede il fatto che il contratto sottoscritto il 20 ottobre 2008 facesse retroagire i suoi effetti al primo maggio dello stesso anno, con la previsione di uno sconto in ragione della mancata registrazione dell’effettivo importo contrattuale”;
  • affermava essersi in presenza di “…un contratto sottoposto a condizione sospensiva – pienamente lecita ed anzi imposta – afferente alla misura del canone e legata alla registrazione del contratto reale”;
  • confermava pertanto la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione;
  • condannava la società al pagamento delle differenze dovute tra canone corrisposto e quello effettivamente dovuto, pari ad € 5.500,00, in forza della scrittura integrativa.

Il ricorso per cassazione

La conduttrice, non si rassegnava, ricorrendo fino in cassazione. Depositava altresì controricorso la locatrice.

La Corte, investita della questione, si sofferma in particolare sugli effetti di un tardivo adempimento all’obbligo di registrazione del contratto di locazione, alla luce dei recenti interventi normativi.

Le riforme legislative e le interpretazioni giurisprudenziali con riferimento alle locazioni ad uso abitativo

In particolare, la Corte ripercorre nel dettaglio le numerose riforme legislative susseguitesi negli anni soffermandosi preliminarmente su quelle che hanno avuto ad oggetto le locazioni ad uso abitativo:

  • l’art. 13, co. 1, L. 431/98, ai sensi del quale “…è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”;
  • l’art. 1, co. 346, L. 311/2004, ai sensi del quale “…i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati”;
  • l’art. 3, commi 8 e 9 del d.lgs. 23/2011, il quale, ancorché non più vigente in quanto dichiarato incostituzionale per eccesso di delega, prevedeva “…un particolare regime in caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, nonché in caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio e di una locazione recante un canone inferiore rispetto a quello realmente pattuito: la durata del rapporto avrebbe dovuto essere legalmente rideterminata in quattro anni rinnovabili decorrenti dal momento della registrazione tardiva e il canone annuale veniva predeterminato nella misura del triplo della rendita catastale dell’immobile, ove inferiore a quella pattuita…”;
  • l’art. 1, comma 59, L. 208 del 28 dicembre 2015, il quale, recependo il contenuto del d.lgs. 23/2011, ha novellato l’art. 13 della l. 431/98, introducendo le seguenti significative modifiche: – al comma 5, “…il meccanismo di sanzione della mancata registrazione del contratto di locazione mediante la determinazione autoritativa del canone imposto, di cui all’art. 3, comma 8, d.lgs. 23 del 2011…”, nonché la previsione del “…l’obbligo unilaterale in capo al locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il ‘termine perentorio di trenta giorni’ (comma 1, secondo periodo) stabilendo che, in caso di inottemperanza a tale obbligo, il conduttore possa chiedere al giudice di accertare la esistenza del contratto e rideterminarne il canone in misura non superiore al valore minimo di cui al precedente art. 2”.

Una volta chiarita l’esistenza della “sanzione testuale della nullità conseguente alla omessa registrazione…”, la Corte si interroga sulla sanabilità (o meno) del negozio attraverso la tardiva registrazione, alla luce dell’art. 1423 c.c., che dispone che “…il contratto nullo non può essere convalidato, se la legge non dispone diversamente”.

La Corte, dopo aver ripercorso la giurisprudenza costituzionale e di legittimità, confermando l’orientamento di cui alla sentenza n°18213/2015 delle stesse SS.UU. in punto di locazioni ad uso abitativo, affermano:

  • che “…la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e dovuto il canone apparente”;
  • tale patto occulto “…in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, vicenda extranegoziale inidonea ad influire sulla testuale (in)validità civilistica…”;
  • “non la mancata registrazione dell’atto recante il prezzo reale …, ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata di nullità, è colpita dalla previsione legislativa, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l’inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle: nel caso di specie, l’effetto diacronico della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa, sì che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell’intero contratto”;
  • Detta invalidità negoziale assume i connotati della nullità virtuale “…attesa che la causa concreta del patto occulto, ricostruita alla luce del precedente procedimento simulatorio, illecita perché caratterizzata dalla vietata finalità di elusione fiscale e, quindi, insuscettibile di sanatoria…”.

L’applicabilità dei suddetti principi anche alle locazioni non abitative

La Suprema Corte afferma la piena applicabilità dei suddetti principi anche alle locazioni non abitative, e ciò nonostante manchi per le locazioni non abitative “…una norma espressa che sancisca la nullità testuale del patto di maggiorazione del canone, come invece espressamente previsto dall’art. 13 della legge 492/1998”:

  • alla luce della chiara lettera della disposizione normativa, che “…non solo ha reiterato la qualificazione del vizio in quegli stessi termini di nullità già utilizzati dall’art. 13 L. n. 431 del 1998 con riferimento alle sole locazioni ad uso abitativo, ma ne ha anche ampliato l’incidenza, estendendola a tutti i contratti di locazione, e altresì riferendola all’intero contratto e non soltanto al patto occulto di maggiorazione del canone”;
  • alla luce del dictum della Corte costituzionale, a mente del quale “…a mente del quale l’art. 1, comma 346 eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”

Ad avviso della Suprema Corte:

  1. si è in presenza di una nullità riguardante “…l’intero contratto(e non per il solo patto controdichiarativo), in conseguenza non già di un vizio endonegoziale, ma (della mancanza) di un requisito extraformale costituito dall’omissione della registrazione del contratto…”;
  2. il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, I. n. 311 del 2004, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile, volta che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” appare coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” (entrambi i termini da intendersi, come ovvio, in senso diverso da quello tradizionalmente riservato al momento esecutivo del rapporto negoziale);
  3. detto effetto sanante “…è destinato a retroagire alla data della conclusione del contratto”.

La Corte, da ultimo, si interroga sull’applicabilità dei suddetti principi al caso di specie, “…e cioè all’ipotesi in cui la fattispecie concreta sia costituita da un accordo simulatorio cui consegua non già la tardiva registrazione dell’intero contratto che preveda, ab origine, la corresponsione del canone reale, ma quella del solo patto dissimulato (raccordo integrativo” del caso di specie) volto ad occultare un canone maggiore, dopo che il contratto contenente il canone simulato sia stato a sua volta e previamente registrato, sulla premessa per cui la sanatoria da tardiva registrazione elimina soltanto la nullità (testuale) sopravvenuta, lasciando impregiudicata la sorte del contratto qual era fino alla violazione dell’obbligo di registrazione (inidonea a spiegare efficacia sanante su di una eventuale nullità da vizio genetico)”.

Ad avviso della giudici transtiberini, infatti, si devono distinguere due ipotesi:

  • quella della “…totale omissione della registrazione del contratto contenente ab origine l’indicazione del canone realmente dovuto (in assenza, pertanto, di qualsivoglia procedimento simulatorio)…”;
  • quella “…di simulazione del canone con registrazione del solo contratto simulato recante un canone inferiore, cui acceda il cd. “accordo integrativo” con canone maggiorato (ipotesi alla quale potrebbe ancora aggiungersi quella della mancata registrazione dello stesso contratto contenente il canone simulato, oltre che del detto accordo integrativo)”.

A ciò consegue che nell’ipotesi sub 1), di contratto in toto non registrato, è lo stesso legislatore a ricollegare la sanzione dell’invalidità al comportamento illecito del locatore, consistente nella mancata registrazione del contratto;

L’ipotesi sub 2), “…di un contratto debitamente registrato, contenente un’indicazione simulata di prezzo, cui acceda una pattuizione a latere (di regola denominata “accordo integrativo”, come nel caso di specie), non registrata e destinata a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore rispetto a quello formalmente risultante dal contratto registrato…”, invece:

  • dovrà invece essere ricondotta all’istituto della simulazione, conformemente a quanto affermato dalle SS.UU. del 2015 con riferimento alle locazioni ad uso abitativo;
  • “…lafattispecie della simulazione (relativa) del canone locatizio risulta affetta da un vizio genetico, attinente alla sua causa concreta, inequivocabilmente volta a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione”;
  • a seguito dell’elevazione della norma tributaria a norma imperativa, pertanto, la convenzione negoziale deve essere ritenuta “…intrinsecamente nulla, oltre che per essere stato violato parzialmente nel quantum l’obbligo di (integrale) registrazione, anche perché ab origine caratterizzata da una causa illecita per contrarietà a norma imperativa (ex art. 1418, comma 1, c.c.), tale essendo costantemente ritenuto lo stesso articolo 53 Cost. – la cui natura di norma imperativa (come tale, direttamente precettiva) è stata, già in tempi ormai risalenti, riconosciuta dalla giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 5 del 1985; Cass. ss. uu. n. 6445 del 1985)…”;
  • essendo detta nullità qualificabile come nullità virtuale a ciò consegue la sua insanabilità in quanto derivante “…non dalla mancata registrazione (situazione suscettibile di essere sanata con il tardivo adempimento), ma, a monte, dall’illiceità della causa concreta del negozio, che una tardiva registrazione non appare idonea a sanare”.

La sorte del contratto di locazione regolarmente registrato e contenente l’indicazione del canone simulato

Ciò chiarito, la Corte si interroga sulla sorte del contratto di locazione regolarmente registrato e contenente l’indicazione del canone simulato.

A riguardo la Corte preliminarmente richiama la soluzione offerta dalle SS.UU. del 2015 con riferimento ai contratti ad uso abitativo, ad avviso del quale, la sanzione della nullità prevista dall’art. 13, comma I, della legge n°431/1998 “…colpisse non la mancata registrazione dell’atto recante il prezzo reale (attesane la precipua funzione di controdichiarazione), ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, sicché “sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell’intero contratto”.

La Corte, successivamente, interpretando l’art. 79 della legge 392/1978 quale speculare all’art. 13 della legge n°431/1998, afferma che “se in caso di omessa registrazione del contratto contenente la previsione di un canone non simulato ci si trova di fronte ad una nullità testuale ex art. 1, comma 346, I. n. 311/2004, sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all’obbligo di registrazione, nel caso di simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale, si é in presenza, quanto al cd. “accordo integrativo”, di una nullità virtuale insanabile, ma non idonea a travolgere l’intero rapporto – compreso, quindi, il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione”;

Conseguentemente, “…il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto”.

Le conclusioni della Corte

Ad avviso della Corte una tale conclusione:

  • ha l’effet util di ricondurre ad unità la disciplina della nullità e della (eventuale) sanatoria di tutti i contratti di locazione, abitativi e non;
  • giustifica una sanzione più grave (nullità insanabile) rispetto a quella prevista per l’omessa registrazione dell’intero contratto (sanabile), congrua rispetto al comportamento posto in essere nelle due ipotesi (“…vizio genetico e voluto da entrambe le parti nel primo caso, un inadempimento successivo alla stipula di un contratto geneticamente valido, nel secondo caso”).

«(A) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;

 (B) Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;

(C) E’ nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.»[:]

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Cass. 13 dicembre 2016 n. 25503 – è nullo il contratto di locazione non registrato ai sensi dell’art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004 n. 311

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[:it]Risultati immagini per immagine locazione casaL’art. 1, comma 346, L. 30/12/2004, n. 311, stabilisce che “i contratti di locazione (…) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

La lettera della legge non consente dubbi sul precetto che esprime, ovvero che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo.

E ciò, ad avviso della sentenza 13 dicembre 2016, n. 25503 della Corte di Cassazione, non solo per l’insuperabile argomento letterale, ma anche alla luce dell’autorevole lettura che della norma in esame ha dato la Corte costituzionale con la sentenza 5 dicembre 2007, n. 420, ove si afferma che la norma in esame ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.

Dal mancato rilievo della nullità del contratto da parte della Corte di Appello, afferma ancora la sentenza, sono scaturiti i seguenti ulteriori errori di diritto da parte del giudice del merito:

1) l’avere ritenuto applicabile al caso di specie l’art. 1458 c.c., norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dell’illecito extracontrattuale), ovvero da quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale;

2) l’avere equiparato l’obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l’obbligo di indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità dell’immobile, scaturente dalla legge e pari all’impoverimento subito.

Ad avviso della Corte, invece, la prestazione compiuta in esecuzione d’ un contratto nullo costituisce indebito oggettivo, disciplinato dall’art. 2033 c.c.

L’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. E’ quanto si legge nella sentenza n. 25503 del 13 dicembre 2016.

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Cass., sentenza del 28 aprile 2016 n° 8468 – Sussiste la legittimazione passiva di entrambi i coniugi nel caso di azione di demolizione di opere illegittimamente costruite sul fondo, destinata ad incidere direttamente e immediatamente sul diritto costituente oggetto del trasferimento

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Ove uno dei coniugi acquisti in regime di comunione o effettui la costruzione di un edificio su suolo comune ad entrambi, tanto il primo cespite quanto il secondo, diventano, pro quota, di proprietà di entrambi i coniugi.

Il coniuge rimasto estraneo alla formazione dell’atto deve ritenersi litisconsorte necessario nelle controversie in cui si chiede al giudice una pronuncia destinata ad incidere direttamente e immediatamente sul diritto costituente oggetto del trasferimento, dovendosi, viceversa, ritenere escluso tale litisconsorzio in tutte le vicende processuali volte ad ottenere una decisione che incida direttamente e immediatamente sulla validità o sulla efficacia del negozio traslativo (Cass. S.U. n°9660/2009).

Conseguentemente la domanda di demolizione di opere illegittimamente costruite sul fondo, proposta dal confinante nei confronti del proprietario del fondo contiguo, ha natura reale.

Nel caso in esame, essendo il confinante coniugato in regime di comunione legale sussiste il litisconsorzio necessario con il coniuge, in quanto l’eventuale accoglimento della domanda inciderebbe sul contenuto del diritto di proprietà dell’immobile e sulle facoltà di godimento e di disposizione di esso, di cui sono titolari entrambi i comproprietari del bene, a prescindere dall’autore dell’opera illegittimamente realizzata (v. Cass. n°8441/2008);

Per le suesposte ragioni, la Corte di Cassazione, con sentenza 28 aprile 2016 n°8468, ha accolto il ricorso con rinvio ad altro giudice territoriale.[:]

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